Zerkratze Scheiben: Vermieter muss für Ersatz sorgen!

Im vorliegenden Fall hatte ein gewerblicher Mieter eines Ladenlokals seinem Vermieter angezeigt, dass das Glas der Eingangstür von Unbekannten mutwillig zerkratzt worden war und diesen aufgefordert, die Beschädigungen zu beseitigen.

Der Vermieter lehnte dies jedoch ab, weil er in der zerkratzten Scheibe keine erhebliche Beeinträchtigung sah. Der Mieter ließ dann die Scheibe selbst austauschen und stellte die Kosten dem Vermieter in Rechnung.

Vor Gericht bekam der Mieter Recht:

Bei einer zerkratzten Glastür eines von Kunden besuchten Ladenlokals ist ein geschäftsschädigender negativer Eindruck durch den Anblick des zerkratzten Glases denkbar. Angemietete Gewerberäume müssen sich insbesondere optisch in einem einwandfreien Zustand befinden. Da die fraglichen Beschädigungen nicht vom Mietgebrauch herrührten sondern von Dritten verursacht worden waren, musste der Vermieter die Kosten tragen.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin macht mit der Klage Mietzinsforderungen für die Monate September 2005 in Höhe von 6585,07 € und Oktober 2005 in Höhe von 4104,92 € geltend.

Die Klägerin vermietete mit Vertrag vom 16. Oktober/19. November 2002 Geschäftsräume zum Betrieb eines Lebensmittel-Discountmarktes an die Beklagte. Die Beklagte zahlte den Mietzins für September und Oktober 2005 nicht in voller Höhe. Für September 2005 verblieb ein Rückstand in Höhe von 6585,07 € und für Oktober 2005 ein Rückstand in Höhe von 4104,92 €. Die Beklagte hat insoweit die Aufrechnung mit ihr entstandenen Ersatzvornahmekosten erklärt.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Beklagte dazu berechtigt war.

Nach Beginn des Mietverhältnisses zeigte die Beklagte der Klägerin mehrfach Graffiti-Beschädigungen an, die die Klägerin auch beseitigen ließ. Mit Schreiben vom 21.06.2004 teilte die Beklagte der Klägerin unter anderem mit, dass sich am Mietobjekt wieder Graffiti befinden. Mit Schreiben vom 02.12.2004 teilte die Beklagte u. a. wieder mit, dass sich Graffiti an den Gebäuden befinden sowie dass die Glasscheiben der äußeren Ausgangstür beschädigt sind, und bat um Mängelbeseitigung bis zum 15.12.2004. Die Klägerin antwortete mit Schreiben vom 14.12.2004 und teilte mit, dass sie die Graffiti beseitigen würde, sobald es die Witterungsverhältnisse zulassen. Hinsichtlich der Glasscheiben bestätigte sie kleine Beschädigungen und teilte mit, dass diese wie auch die sonstigen Verkratzungen ohne Bedeutung seien und es sich lediglich um optische Beeinträchtigungen, welche aber verhältnismäßig unscheinbar seien, handeln würde. Mit Schreiben vom 02.05.2005 teilte die Beklagte der Klägerin erneut das Vorliegen von Mängeln mit, nämlich eine defekte Verriegelung der Lagertür, verunkrautete Grünflächen, weiterhin zerkratzte Glasscheiben sowie eine lose Paneele. Sie forderte die Klägerin zur Mangelbeseitigung bis zum 15.05.2005 auf. Mit Schreiben vom 13.06.2005 verlangte die Beklagte bezugnehmend auf ihr Schreiben vom 02.05.2005 erneut die Beseitigung der festgestellten Mängel bis zum 30.06.2006. Die Klägerin antwortete mit Schreiben vom 15.06.2006 auf das Schreiben der Beklagten vom 02.05.2005 und teilte hinsichtlich der zerkratzten Scheiben mit, dass diese nicht repariert werden, da die Beseitigung unverhältnismäßig sei und der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache hierdurch weder gemindert noch aufgehoben würde. In einem zwischenzeitlich zwischen den Parteien am 14.06.2005 geführten Telefonat lehnte Herr K. für die Klägerin die Beseitigung der Scratching-Schäden erneut grundsätzlich ab. Der weitere Inhalt dieses Telefonats ist zwischen den Parteien streitig. Die Beklagte ließ wegen Scratching-Schäden an den Glasscheiben des Supermarktes die Scheiben austauschen, nachdem die Klägerin die Beseitigung von Scratching-Schäden grundsätzlich abgelehnt hatte. Der Beklagten entstanden dadurch Kosten in Höhe von 8209,85 €.

Ferner ließ die Beklagte Malerarbeiten an der Außenfassade des Supermarktes zur Beseitigung von Grafitti-Schäden durchführen. Die Klägerin zahlte für die Malerarbeiten an der Fassade 2480,14 €.