Betriebskostenabrechnung zu spät? Warum Wohnungseigentümer den Verwalter nicht in die Haftung nehmen können

Ein vermietender Wohnungseigentümer kann vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft keinen Schadensersatz verlangen, wenn er wegen verspäteter Jahresabrechnungen seinerseits die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter versäumt. Der Verwaltervertrag besteht nur mit der Gemeinschaft, und die Abrechnungspflicht gegenüber dem Mieter trifft allein den Vermieter, unabhängig von der Jahresabrechnung der Gemeinschaft.

Besteht ein vertragliches Schuldverhältnis zwischen Eigentümer und Verwalter?

Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Einheit, muss er gegenüber dem Mieter über die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen. Versäumt er die Abrechnungsfrist, kann er Nachzahlungen grundsätzlich nicht mehr verlangen (Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Streitig war, ob der Eigentümer den so entstandenen Ausfall als Schaden vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft ersetzt verlangen kann, wenn dieser die Jahres- und Einzelabrechnungen erst verspätet erstellt hat. Eigentümer mehrerer Wohnungen machten genau diesen Anspruch geltend, weil sie ihre mietrechtlichen Abrechnungen mangels rechtzeitiger Jahresabrechnungen nicht fristgemäß hätten erstellen können.

Ein Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung setzt ein Schuldverhältnis zwischen Anspruchsteller und Schuldner voraus. Ein unmittelbares Vertragsverhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und dem Verwalter besteht regelmäßig nicht. Ein gesondert behaupteter Dienstleistungsvertrag oder mündliche Absprachen scheiden aus, wenn sie nicht nachweisbar sind oder von der Gegenseite unstreitig nicht bestehen.

Der Verwaltervertrag wird zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossen. Die einzelnen Eigentümer sind nicht Vertragspartei, auch wenn sie als Mitglieder der Gemeinschaft von der Verwaltung betroffen sind.

Welche Rolle spielt das WEMoG?

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 01.12.2020 obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a WEG). Der Anspruch des einzelnen Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG richtet sich daher nur gegen die Gemeinschaft. Diese erfüllt ihre Aufgaben durch ihre Organe, insbesondere den bestellten Verwalter.

Aus dem Verwaltervertrag folgen deshalb keine individuellen vertraglichen Ansprüche der einzelnen Eigentümer gegen den Verwalter (vgl. BGH, 05.07.2024 - Az: V ZR 34/24).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.