Mietermodernisierung: Wer trägt im Schadensfall die Kosten?

Führt der Mieter mit Zustimmung des Vermieters freiwillig Umbaumaßnahmen in der Mietwohnung durch, trifft ihn - mangels anderweitiger Vereinbarung - auch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung dieser Einbauten. Die bloße Zustimmung des Vermieters zur Modernisierung begründet keine Übernahme der Unterhaltungskosten; ein Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzanspruch des Mieters scheidet daher mangels Instandsetzungspflicht des Vermieters aus.

Wer trägt die Instandhaltungspflicht bei freiwilligen Mietereinbauten?

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegt dem Vermieter grundsätzlich die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Bleibt der Vermieter mit der Erfüllung dieser Instandsetzungspflicht in Verzug, können dem Mieter hieraus Ansprüche auf Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 3. Fall BGB oder auf Aufwendungsersatz gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 3. Fall BGB erwachsen. Voraussetzung beider Anspruchsgrundlagen ist jedoch, dass überhaupt eine Instandsetzungspflicht des Vermieters besteht.

Für Installationen und Einbauten, die der Mieter ohne rechtliche Verpflichtung gegenüber dem Vermieter freiwillig vornimmt, gilt eine Ausnahme von der grundsätzlichen Instandsetzungspflicht des Vermieters. Derartige Einbauten und Einrichtungen gehören nicht zum Leistungsbereich des Vermieters. Rechtsfolge des freiwilligen Einbaus ist vielmehr, dass den Mieter - bei Fehlen einer anderweitigen Vereinbarung - auch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der von ihm eingebauten Einrichtung trifft.

Für die Frage der Verantwortlichkeit ist es dabei unerheblich, ob die Einbauten in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind. Vorliegend betraf dies den Einbau einer Dusche im Zuge einer umfangreichen, vom Vermieter genehmigten Badezimmervergrößerung; auch in einem solchen Fall ändert der etwaige Eigentumsübergang der Einbauten nichts an der Kostentragungspflicht des Mieters.

Begründet die Zustimmung des Vermieters eine Kostenübernahme?

Auch die Zustimmung des Vermieters zur Mietermodernisierung lässt nicht darauf schließen, dass er die Unterhaltungskosten für diese Maßnahme übernehmen will. Die Genehmigung des Umbaus als solche ist von der Frage der Kostentragung für spätere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu unterscheiden. Ohne eine entsprechende ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien verbleibt es demnach bei der Kostentragungspflicht des Mieters als demjenigen, der die Einbauten freiwillig vorgenommen hat.

Das Ergebnis erscheint auch bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise interessengerecht. Denn bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sind Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich nicht zu berücksichtigen - es sei denn, Vermieter und Mieter haben etwas anderes vereinbart oder der Vermieter hat die vom Mieter verauslagten Kosten erstattet (vgl. Rechtsentscheid des BayObLG, 24.06.1981 - Az: Allg. Reg. 41/81). Der Mieter profitiert demnach bei einer späteren Mieterhöhung nicht automatisch von einer Wertsteigerung durch seine Einbauten; korrespondierend hierzu trägt er auch das Instandhaltungsrisiko dieser Einbauten selbst, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.

Welche Rolle spielt ein Verschulden des Mieters am Schaden?

Fehlt es bereits an einer Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, kommt es nicht mehr darauf an, ob der Schaden schuldhaft durch den Mieter verursacht wurde. Ebenso ist unerheblich, ob der Vermieter - im Falle einer (hier gerade fehlenden) Instandhaltungspflicht - seine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen müsste, wenn deren Kosten auf den Mieter umgelegt wurden. Beide Gesichtspunkte setzen denknotwendig eine grundsätzlich bestehende Instandsetzungspflicht des Vermieters voraus, an der es im Falle freiwilliger Mietereinbauten gerade fehlt.

Abgrenzung zur Instandhaltungspflicht bei ursprünglich vorhandenen Mietsachbestandteilen

Von der hier maßgeblichen Konstellation freiwilliger Mietereinbauten zu unterscheiden sind Fälle, in denen der Vermieter zur Inanspruchnahme einer Gebäudeversicherung verpflichtet sein kann, deren Kosten auf den Mieter umgelegt wurden. Eine solche Verpflichtung setzt jedoch denklogisch voraus, dass überhaupt eine Instandsetzungspflicht des Vermieters für die betroffene Einrichtung besteht. Bei freiwillig vorgenommenen Mietereinbauten fehlt es hieran von vornherein, sodass eine hierauf gestützte Argumentation ins Leere geht.

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