Mietermodernisierung: Wer trägt im Schadensfall die Kosten?

Hat der Mieter mit Zustimmung des Vermieters erhebliche Umbaumaßnahmen in der Wohnung vor, in deren Rahmen unter anderem das Badezimmer vergrößert und im ehemaligen Flurbereich eine Dusche installiert wurde, vorgenommen, so muss der Mieter für die Instandhaltung und Instandsetzung dieser Umbauten sorgen und im Falle eines etwaigen Schadens die entstandenen Kosten tragen.

Zutreffend ist zwar, dass grundsätzlich dem Vermieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache obliegt. Etwas anderes gilt allerdings für Installationen und Einbauten, die der Mieter ohne rechtliche Verpflichtung gegenüber dem Vermieter freiwillig ausführt. Derartige vom Mieter vorgenommene Einbauten und Einrichtungen gehören nicht zum Leistungsbereich des Vermieters. Vielmehr ist Rechtsfolge des freiwilligen Einbaus, dass den Mieter bei Fehlen einer anderweitigen Vereinbarung auch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der von ihm eingebauten Einrichtung trifft. Für die Frage nach der Verantwortlichkeit ist es unerheblich, ob die Einbauten in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind. Auch die Zustimmung des Vermieters zur Mietermodernisierung lässt nicht darauf schließen, dass er die Unterhaltungskosten für diese Maßnahme übernehmen will.

Dieses Ergebnis erscheint bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise auch interessengerecht. Denn bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sind Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, es sei denn, Vermieter und Mieter haben etwas anderes vereinbart oder der Vermieter hat die vom Mieter verauslagten Kosten erstattet. Eine Vereinbarung, wonach der Beklagte die Instandhaltungspflicht übernommen hat, hat der Kläger nicht behauptet.

Da es bereits an einer Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters im Sinne von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB fehlt, kommt es weder darauf an, ob der Schaden schuldhaft durch den Mieter verursacht wurde, noch darauf, ob der Vermieter (im Falle einer - hier fehlenden - Instandhaltungspflicht) seine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen müsste.

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