Cerankochfeld statt Plattenherd: Mieter muss den Herdtausch dulden

Der Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, da hierdurch der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird. Da es sich zugleich um eine Bagatellmodernisierung mit nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache handelt, entfallen die formalen Anforderungen an die Modernisierungsankündigung. Der Mieter ist zur Duldung der Maßnahme verpflichtet und kann sich nicht auf eine Härte berufen, die sich allein aus der Möglichkeit einer Mieterhöhung infolge der Modernisierung ergibt.

Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen

Nach § 555 d Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Modernisierung der Mietsache zu dulden. Der Begriff der Modernisierungsmaßnahme wird in § 555 b BGB legaldefiniert und umfasst nach Nr. 4 dieser Vorschrift bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird. Maßgeblich ist dabei, ob die jeweilige Maßnahme objektiv geeignet ist, den Wohnwert der Mietsache zu steigern, unabhängig von einer subjektiven Bewertung durch die Mietvertragsparteien.

Stellt der Austausch eines Plattenherdes gegen ein Cerankochfeld eine Modernisierung dar?

Der Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld erfüllt die Voraussetzungen einer wohnwerterhöhenden Maßnahme im Sinne des § 555 b Nr. 4 BGB. Ein Cerankochfeld wird allgemein als wohnwerterhöhend gegenüber einem herkömmlichen Plattenherd angesehen. Diese Einschätzung findet ihre Stütze auch in der Praxis der Mietspiegelerstellung: In der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2015 wird das Vorhandensein eines Cerankochfeldes ausdrücklich als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt.

Für die Einordnung als Modernisierungsmaßnahme ist es nicht erforderlich, dass zugleich weitere bauliche Maßnahmen - etwa die Erneuerung der Steigleitungen - durchgeführt werden. Eine entsprechende Kumulationsvoraussetzung lässt sich auch nicht aus der Kommentarliteratur ableiten, soweit dort einzelne Beispiele aus der Rechtsprechung angeführt werden, in denen mehrere Maßnahmen gleichzeitig vorlagen. Ein solches Beispiel begründet keine rechtliche Voraussetzung für das kumulative Vorliegen mehrerer Maßnahmen, sondern stellt lediglich einen in der Praxis vorgekommenen Einzelfall dar.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, 17.08.2011 - Az: VIII ZR 20/11) steht der Einordnung als Modernisierungsmaßnahme ebenfalls nicht entgegen, da diese Entscheidung zu der hier maßgeblichen Frage keine Aussage trifft.

Welche formalen Anforderungen gelten für die Ankündigung einer Bagatellmodernisierung?

Grundsätzlich hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 c BGB anzukündigen. Nach § 555 c Abs. 4 BGB entfallen diese formalen Anforderungen jedoch, wenn die Maßnahme mit nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden ist (sogenannte Bagatellmodernisierung). Der Austausch eines Herdes stellt eine derart geringfügige Einwirkung auf die Mietsache dar, sodass die Anforderungen des § 555 c BGB nicht greifen.

Die Ausnahme nach § 555 c Abs. 4 BGB setzt zudem voraus, dass keine Mieterhöhung nach § 559 BGB zu erwarten ist. Verzichtet der Vermieter ausdrücklich auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB, ist diese Voraussetzung erfüllt. Eine etwaige Mieterhöhung nach § 558 BGB - also eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete - ist im Rahmen der Ankündigungspflicht einer Modernisierungsmaßnahme demgegenüber nicht beachtlich (vgl. BGH, 24.09.2008 - Az: VIII ZR 275/07).

Kann sich der Mieter auf eine Härte wegen einer möglichen Mieterhöhung berufen?

Nach § 555 d Abs. 1 BGB kann der Mieter der Duldungspflicht eine Härte entgegenhalten. Eine derartige Härte kann jedoch nicht allein darin liegen, dass die Modernisierungsmaßnahme zu einer höheren erzielbaren Vergleichsmiete und damit zu einer Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 558 BGB führen kann. Es liegt im Wesen einer wohnwerterhöhenden Modernisierung, dass sie den Wohnwert der Mietsache steigert. Die daraus resultierende Folge einer besseren Vermietbarkeit und einer höheren erzielbaren Vergleichsmiete stellt das im Vordergrund stehende Interesse des Vermieters an der Modernisierung dar. Ein gegenläufiges Interesse des Mieters, gerade diese Erhöhung des Wohnwerts und der damit verbundenen Vergleichsmiete zu vermeiden, kann diesem Vermieterinteresse allenfalls gleichstehen, es jedoch nicht überwiegen.

Welche Rechtsfolgen ergeben sich bei verweigerter Duldung?

Verweigert der Mieter trotz Vorliegens einer Duldungspflicht nach § 555 d Abs. 1 BGB die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, kann der Vermieter den Duldungsanspruch im Klagewege durchsetzen.

Im vorliegenden Fall wurde der Mieter zur Duldung der Erneuerung des Elektroherdes verpflichtet, wobei die Androhung von Ordnungsmitteln nach § 890 ZPO erfolgte, um die Durchsetzung des Duldungsanspruchs sicherzustellen. Ob die Maßnahme daneben auch als Erhaltungsmaßnahme nach § 555 a Abs. 1 BGB einzuordnen war, konnte dabei offenbleiben, da die Einordnung als Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Nr. 4 BGB für die Begründung der Duldungspflicht bereits ausreichte.

Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.