Mietminderung wegen Flächenabweichung: Kann der Begriff „Mietraumfläche“ zur Stolperfalle werden?

Eine Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche berechtigt grundsätzlich zur Mietminderung. Verwenden die Mietvertragsparteien jedoch nicht den Begriff „Wohnfläche“, sondern eine abweichende Bezeichnung wie „Mietraumfläche“, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, was die Parteien darunter verstanden haben - maßgeblich können dann auch die Grundfläche oder ein anderer Berechnungsmodus sein.

Wohnflächenangabe als Beschaffenheitsvereinbarung

Die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag stellt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Regelfall keine unverbindliche Beschreibung der Mietsache dar, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung. Weicht die tatsächliche von der vereinbarten Fläche ab, kann dies unter bestimmten Voraussetzungen einen Mangel der Mietsache begründen. Nach der Rechtsprechung liegt jedenfalls bei einer Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent eine erhebliche Abweichung vor, die zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit und damit zur Mietminderung berechtigt (vgl. BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 133/03; BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 44/03; BGH, 23.05.2007 - Az: VIII ZR 231/06).

Wie ist der Begriff der Wohnfläche zu verstehen?

Ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat sich nicht entwickelt (vgl. BGH, 24.03.2004 - Az: VIII ZR 44/03). Grundsätzlich ist der Begriff der Wohnfläche im Wohnraummietrecht - auch bei frei finanziertem Wohnraum - anhand der Bestimmungen der §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung auszulegen und zu ermitteln, da insoweit ein erhebliches praktisches Bedürfnis nach einem allgemein anerkannten Maßstab für die Wohnflächenberechnung besteht. Diesem Interesse wird durch die Heranziehung der II. Berechnungsverordnung in angemessener Weise Rechnung getragen, sodass im Regelfall ihre Vorschriften auch für den frei finanzierten Wohnungsbau maßgebend sind und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifel anzunehmen ist (vgl. BGH, 23.05.2007 - Az: VIII ZR 231/06). Die seit dem 01.01.2004 geltende, inhaltsgleiche Wohnflächenverordnung war auf den hier zu beurteilenden, vor diesem Zeitpunkt geschlossenen Mietvertrag noch nicht anwendbar (vgl. BGH, 23.05.2007 - Az: VIII ZR 231/06).

Den Vertragsparteien steht es jedoch frei, dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beizumessen. Ebenso ist es möglich, dass nach Art der Wohnung oder örtlicher Übung ein anderer Berechnungsmodus naheliegender ist. So erscheint es bei einer Maisonettewohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden auch denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach DIN 277 anzusetzen, ohne einen Abzug für Flächen mit einer lichten Höhe unter zwei Metern vorzunehmen (vgl. BGH, 23.05.2007 - Az: VIII ZR 231/06).

Bedeutung abweichender Vertragsbegriffe

Verwenden die Mietvertragsparteien nicht den Begriff der „Wohnfläche“, sondern eine andere, unüblichere Bezeichnung wie etwa „Mietraumfläche“, ist im Wege der Auslegung gemäß § 157 BGB nach Treu und Glauben zu ermitteln, welche Bedeutung die Parteien diesem Begriff beigemessen haben. Hat sich für die verwendete Bezeichnung kein allgemeiner, eindeutiger Sprachgebrauch entwickelt, kommt es maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls an.

Für die Auslegung kann von Bedeutung sein, ob die im Vertrag genannte Fläche der tatsächlichen Grundfläche der Wohnung entspricht. Ist dies der Fall, kann dies dafür sprechen, dass die Parteien mit dem abweichenden Begriff gerade nicht die Wohnfläche im Sinne der §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung gemeint haben, sondern die Grundfläche. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Ermittlung der Wohnfläche - etwa bei einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen - ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen für einen Laien kaum möglich ist. Tritt der Vermieter dem Mieter erkennbar nicht als Fachmann, sondern als privater Vermieter gegenüber, kann der Mieter nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass eine sachverständige Flächenermittlung nach den einschlägigen Vorschriften vorgenommen wurde. Wird zudem die Flächenangabe im Vertrag durch den Zusatz „ca.“ relativiert, spricht auch dies gegen eine vorangegangene exakte, sachverständige Ermittlung der Wohnfläche.

Auswirkung auf den Minderungsanspruch

Kommt die Auslegung zu dem Ergebnis, dass die Parteien mit dem im Vertrag verwendeten Begriff nicht die Wohnfläche im Sinne der II. Berechnungsverordnung, sondern die Grundfläche der Wohnung vereinbart haben, fehlt es an einer zur Minderung berechtigenden Flächenabweichung, sofern die tatsächliche Grundfläche der vertraglich angegebenen Fläche entspricht. In diesem Fall liegt kein Mangel der Mietsache vor, sodass ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung des wegen vermeintlicher Flächenunterschreitung gezahlten Mietzinses nicht besteht.

Vorliegend betraf dies eine Wohnung, deren im Mietvertrag unter der Bezeichnung „Mietraumfläche“ angegebene Größe von ca. 61,5 m² der tatsächlichen Grundfläche entsprach, während die Wohnfläche nach den Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung unter Berücksichtigung der Dachschrägen lediglich 54,27 m² betrug. Da die Parteien nach den Umständen des Falles mit „Mietraumfläche“ die Grundfläche gemeint hatten, lag keine zur Minderung berechtigende Flächenabweichung vor.

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