Nachschüsse in der WEG: Wann ein Beschluss zur Jahresabrechnung wirksam ist

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn er lediglich auf eine datierte Jahresabrechnung Bezug nimmt, ohne die einzelnen Abrechnungsspitzen der übrigen Eigentümer im Beschlusstext oder als Anlage offenzulegen. Eine vorherige Kenntnisnahme der Abrechnungsspitzen anderer Eigentümer ist für die Wirksamkeit der Beschlussfassung nicht erforderlich.

Bestimmtheitsgrundsatz bei Eigentümerbeschlüssen

Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung müssen inhaltlich bestimmt und klar gefasst sein. Dieses Erfordernis folgt insbesondere daraus, dass ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 3 WEG (früher § 10 Abs. 4 WEG aF) an die gefassten Beschlüsse gebunden ist. Der Rechtsverkehr hat ein Interesse daran, die durch die Beschlussfassung eintretenden Rechtswirkungen der Beschlussformulierung selbst entnehmen zu können. Eigentümerbeschlüsse sind daher grundsätzlich „aus sich heraus“ auszulegen; Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGH, 10.09.1998 - Az: V ZB 11/98).

Darf ein Beschluss auf externe Unterlagen Bezug nehmen?

Der Bestimmtheitsgrundsatz schließt es nicht aus, dass sich der Wortlaut eines Beschlusses zur näheren Konkretisierung der getroffenen Regelung auf Dokumente außerhalb des Versammlungsprotokolls bezieht. Eine solche Bezugnahme ist etwa bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder bei Sanierungsbeschlüssen auf Grundlage eines Kostenvoranschlags oder Gutachtens allgemein anerkannt (vgl. BGH, 08.04.2016 - Az: V ZR 104/15). Diese Rechtsprechung gilt auch nach der WEG-Reform zum 01.12.2020 fort. Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es demnach nicht, dass ein Beschluss erst durch das in Bezug genommene Dokument vollständig verständlich wird, sofern dieses Dokument eindeutig identifizierbar ist.

Welche Anforderungen gelten für Beschlüsse zu Nachschüssen und Vorschussanpassungen?

Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG in der seit 01.12.2020 geltenden Fassung beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Nimmt der Beschluss hierfür auf eine vom Verwalter erstellte und datierte Jahresabrechnung Bezug, genügt regelmäßig die Angabe des Datums dieser Abrechnung, um dem Bestimmtheitsgrundsatz zu entsprechen, sofern nur ein Abrechnungsentwurf existiert, der der Beschlussfassung zugrunde liegt.

Im zu entscheidenden Fall betraf dies einen Beschluss, der zur Konkretisierung der Nachzahlungsverpflichtungen auf eine unter dem 25.09.2020 datierte Einzelabrechnung verwies, aus der sich die jeweiligen Abrechnungsspitzen der einzelnen Einheiten ergaben.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.