Klimaanlage in der Eigentumswohnung: Ist eine Fassadendurchbohrung zu dulden?

Ein Wohnungseigentümer kann die Gestattung der Installation einer Klimaanlage samt Fassadendurchbohrung verlangen, wenn weder eine relevante optische noch akustische Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer evident zu erwarten ist. Auswirkungen des späteren Betriebs der Anlage sowie eine noch laufende Gewährleistungsfrist gegenüber dem Bauträger stehen dem Gestattungsanspruch grundsätzlich nicht entgegen, solange keine konkreten Anhaltspunkte für eine zwangsläufige Grenzwertüberschreitung oder einen Bausubstanzschaden vorliegen.

Bauliche Veränderung durch Installation einer Klimaanlage

Die Installation einer Klimaanlage, die eine Durchbohrung der Außenwand erfordert, stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 20 I WEG dar, da die Außenwand gemäß § 5 II WEG zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum steht. Da die Installation einer Klimaanlage nicht zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 II WEG zählt, besteht ein Gestattungsanspruch nur unter den Voraussetzungen des § 20 III WEG. Danach kann jeder Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Fehlt es an einem solchen Einverständnis der Mehrheit, kommt es entscheidend darauf an, ob überhaupt eine relevante Beeinträchtigung vorliegt.

Wann liegt eine relevante Beeinträchtigung vor?

Für die Beurteilung einer relevanten Beeinträchtigung im Sinne des § 20 III WEG kann auf die Rechtsprechung zur benachteiligenden baulichen Veränderung nach §§ 22 I Satz 2, 14 Nr. 1 WEG aF zurückgegriffen werden, da lediglich eine sprachliche Anpassung vom Begriff des „Nachteils“ zur „Beeinträchtigung“ erfolgt ist. Maßgeblich ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (vgl. BGH, 14.02.2025 - Az: V ZR 86/24).

Abgrenzung zwischen Auswirkungen der Baumaßnahme und Auswirkungen des späteren Gebrauchs

Für die Frage, ob eine bauliche Veränderung einen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt, kommt es im Grundsatz nur auf die unmittelbar mit der baulichen Veränderung selbst verbundenen Auswirkungen an. Auswirkungen des späteren Gebrauchs finden grundsätzlich keine Berücksichtigung, es sei denn, es ist bereits bei der Gestattung evident, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung einhergehen wird (vgl. BGH, 28.03.2025 - Az: V ZR 104/24; BGH, 23.05.2025 - Az: V ZR 128/24). Diese Grundsätze gelten entsprechend für die Beurteilung einer relevanten Beeinträchtigung nach § 20 III WEG.

Diese Abgrenzung ist deshalb sachgerecht, weil gegen Beeinträchtigungen aus dem späteren Gebrauch eigenständige Abwehransprüche bestehen: Der GdWE stehen bei Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums Ansprüche gemäß § 14 I Nr. 1 WEG und § 1004 I BGB i. V. mit § 9a II WEG zu, den übrigen Wohnungseigentümern bei Beeinträchtigungen ihres Sondereigentums Ansprüche gemäß § 14 II Nr. 1 WEG und § 1004 I BGB (vgl. BGH, 28.03.2025 - Az: V ZR 104/24). Diese Ansprüche richten sich grundsätzlich nur auf das Unterlassen der konkreten Einwirkung, nicht auf eine bestimmte Maßnahme wie die Beseitigung der Anlage, da es im Allgemeinen dem Störer überlassen bleibt, durch welche Mittel er die Beeinträchtigung abstellt (vgl. BGH, 17.12.1982 - Az: V ZR 55/82; BGH, 28.03.2025 - Az: V ZR 185/23). Ein bestandskräftiger Gestattungsbeschluss schließt spätere Abwehransprüche wegen Immissionen ebenso wenig aus wie eine spätere Regelung der Nutzung im Rahmen der Hausordnung nach § 19 II Nr. 1 WEG (vgl. BGH, 28.03.2025 - Az: V ZR 105/24; BGH, 23.05.2025 - Az: V ZR 128/24). Für einen durch gerichtliches Gestaltungsurteil gemäß § 44 I Satz 2 WEG ersetzten Beschluss gilt nichts anderes, da das Gericht insoweit lediglich anstelle der Wohnungseigentümer entscheidet (vgl. BGH, 16.02.2018 - Az: V ZR 148/17; BGH, 10.11.2023 - Az: V ZR 51/23).

Akustische Beeinträchtigung durch den Betrieb der Anlage

Eine relevante Beeinträchtigung ergibt sich nicht bereits daraus, dass von einer Klimaanlage Schall- oder Vibrationseinwirkungen ausgehen können, da diese nicht durch die bauliche Veränderung selbst, sondern erst durch den späteren Betrieb hervorgerufen werden. Bei einer für den heimischen Markt zugelassenen Klimaanlage ist im Regelfall von der Einhaltung anerkannter Standards auszugehen (vgl. BGH, 28.03.2025 - Az: V ZR 105/24). Der Betrieb einer den üblichen Anforderungen entsprechenden Anlage muss in gewissen Grenzen hingenommen werden; Anhaltspunkte können hierbei die Grenzwerte der TA Lärm bieten, die sich im Schwerpunkt mit mittel- und hochfrequentem Schall befassen (vgl. BGH, 10.10.2025 - Az: V ZR 41/24; BGH, 28.03.2025 - Az: V ZR 105/24). Eine mögliche Überschreitung von Nachtgrenzwerten steht einem Betrieb zumindest tagsüber nicht zwangsläufig entgegen und kann allenfalls einen gesonderten Unterlassungsanspruch nach § 14 II Nr. 1 WEG i. V. mit § 906 BGB begründen, nicht jedoch den Gestattungsanspruch selbst hindern (vgl. BGH, 10.10.2025 - Az: V ZR 41/24).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.