Vergütungsanspruch nach Abberufung des WEG-Verwalters

Die jederzeitige Abberufung eines WEG-Verwalters gemäß § 26 Abs. 3 S. 1 WEG lässt dessen vertraglichen Vergütungsanspruch nicht automatisch entfallen. Nach § 26 Abs. 3 S. 2 WEG bleibt die Gemeinschaft grundsätzlich noch für sechs Monate nach der Abberufung zur Zahlung der vereinbarten Vergütung verpflichtet, sofern der Verwaltervertrag nicht aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt wird.

Wie verhalten sich Verwalterbestellung und Verwaltervertrag zueinander?

Die Parteien stritten vorliegend über die Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Abberufung eines Verwalters die bereits entnommene Vergütung für den Zeitraum nach der Abberufung zurückfordern kann. Die Beklagte war als Verwalterin tätig und wurde von der Eigentümergemeinschaft mit Wirkung zum Ende eines Kalenderjahres abberufen, obwohl die vertraglich vereinbarte Bestellungszeit erst rund ein Jahr später ausgelaufen wäre. Die Verwalterin entnahm gleichwohl noch für mehrere Monate nach der Abberufung Vergütung vom Konto der Gemeinschaft, zahlte hiervon jedoch einen Teilbetrag als ersparte Aufwendungen zurück. Die Gemeinschaft verlangte die Rückzahlung des verbleibenden Betrags nebst vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Wohnungseigentumsrechtlich ist zwischen der Organstellung des Verwalters (Verwalterbestellung) und dem zugrunde liegenden Dienstverhältnis (Verwaltervertrag) zu unterscheiden. Beide Rechtsverhältnisse können, müssen aber nicht zeitlich parallel laufen. Sehen die vertraglichen Vereinbarungen vor, dass sich die Laufzeit des Verwaltervertrages nach der jeweiligen Bestellungsdauer richtet, sind beide Institute inhaltlich miteinander verknüpft („synchronisiert“). Eine Wiederbestellung des Verwalters durch Beschluss der Eigentümerversammlung führt in diesem Fall automatisch zur entsprechenden Verlängerung des Verwaltervertrages, ohne dass es einer gesonderten vertraglichen Vereinbarung bedarf, sofern die Parteien keine abweichenden Regelungen treffen.

Bedeutung der Neuregelung des § 26 Abs. 3 WEG für die Abberufung

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 26 Abs. 3 S. 1 WEG berechtigt, den Verwalter jederzeit und ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abzuberufen. Dieses Abberufungsrecht betrifft jedoch ausschließlich die Organstellung des Verwalters und lässt den Bestand des Verwaltervertrages als solchen unberührt. Ein gesondertes vertragliches Recht der Gemeinschaft zur jederzeitigen Kündigung des Verwaltervertrages ohne wichtigen Grund besteht nur, soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart ist. Enthält der Verwaltervertrag lediglich eine Regelung, nach der das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund unberührt bleibt, folgt daraus im Umkehrschluss, dass eine ordentliche Kündigung ohne wichtigen Grund vertraglich nicht vorgesehen ist.

Welche Folgen hat die Abberufung für den Vergütungsanspruch?

§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG bestimmt, dass die Vergütungspflicht der Gemeinschaft im Falle der Abberufung spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet, auch wenn der Verwaltervertrag nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien eigentlich für einen längeren Zeitraum fortbestehen würde. Diese gesetzliche Regelung begrenzt die vertragliche Vergütungspflicht zeitlich, ohne den Vertrag insgesamt zu beenden oder in seinem sonstigen Bestand zu berühren. Die Vergütungshöhe richtet sich dabei weiterhin nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Als Anknüpfungspunkt für die Berechnung der Sechsmonatsfrist ist der Tag der Abberufung als letzter Tag der Bestellung anzusehen.

Bestand vorliegend ein Rückzahlungsanspruch der Gemeinschaft?

Im vorliegend zu entscheidenden Fall war die Verwalterin bis zum Ende eines späteren Kalenderjahres bestellt und der Verwaltervertrag entsprechend verlängert worden. Die Abberufung erfolgte bereits ein Jahr vor Ablauf dieser Bestellungszeit, ohne dass ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Beendigung vorgetragen war. Da die Gemeinschaft nach § 26 Abs. 3 S. 2 WEG noch für sechs Monate nach der Abberufung zur Vergütungszahlung verpflichtet blieb, bestand der Vergütungsanspruch der Verwalterin für den entnommenen Zeitraum zu Recht. Ein Anspruch der Gemeinschaft auf Rückzahlung der Vergütung aus §§ 812 ff. BGB schied damit aus, da der Verwaltervertrag für den maßgeblichen Zeitraum den Rechtsgrund für die Zahlung bildete.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.