Schimmel an der Deckenplatte: Wie weit reicht die Schadensersatzpflicht der WEG?

Verzögert eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die ordnungsmäßige Beschlussfassung über eine zwingend erforderliche Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum, etwa indem sie die Auftragsvergabe von einer Sicherheitsleistung des betroffenen Eigentümers abhängig macht, haftet sie diesem auf Ersatz des durch die Verzögerung verursachten Schadens. Der Ersatzanspruch beschränkt sich dabei auf den Zeitraum der pflichtwidrig verursachten Verzögerung.

Ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums als Pflicht der WEG

Gemäß § 19 II Nr. 2 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dessen ordnungsmäßige Erhaltung, die jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 II Nr. 1 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verlangen kann. Hierunter fallen auch Maßnahmen zur Feststellung und Behebung anfänglicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. Dötsch in Bärmann, 16. Aufl., Rn 156, 131 zu § 19 WEG). Für die Verletzung dieser Pflicht und die daraus resultierende Schadensersatzpflicht gemäß § 280 I BGB trägt der anspruchstellende Wohnungseigentümer nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast (vgl. Grüneberg in Grüneberg, 84. Aufl., Rn 34, 35 zu § 280 BGB). Pflichtwidriges und schuldhaftes Handeln der Organe der GdWE, also der Verwaltung, der Eigentümerversammlung und des Verwaltungsbeirats, ist ihr entsprechend § 31 BGB zuzurechnen; das schuldhafte Handeln beauftragter Dritter, etwa von Handwerksunternehmen, ist ihr gemäß § 278 BGB zuzurechnen (vgl. Skauradszun in BeckOGK zum WEG, Stand: 01.12.2025, Rn 50, 51 zu § 18 WEG; Lehmann-Richter in Staudinger, Neubearbeitung 2023, Updatestand: 05.09.2024, Rn 185, 186 zu § 18 WEG).

Wann ist das Ermessen der WEG zur Beschlussfassung auf Null reduziert?

Eine Verpflichtung der GdWE zur Fassung eines bestimmten Beschlusses besteht nur, wenn ihr Ermessen auf Null reduziert ist. Dies setzt nicht voraus, dass nur ein Beschluss mit bestimmtem Wortlaut ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht; ausreichend ist, dass das Ermessen hinsichtlich des „Ob“ einer Maßnahme auf Null reduziert ist (vgl. BGH, 16.09.2022 - Az: V ZR 69/21). Ist dies der Fall, trifft die Wohnungseigentümer eine Mitwirkungspflicht dergestalt, dass sie durch Teilnahme an Erörterung und Abstimmung auf einen ordnungsmäßigen Beschluss hinwirken müssen (vgl. Lehmann-Richter in Staudinger, Neubearbeitung 2023, Updatestand: 01.03.2025, Rn 50 zu § 19 WEG; Elzer in BeckOK zum WEG, 62. Ed., Stand: 01.10.2025, Rn 10 zu § 19 WEG). Zugleich trifft die Verwaltung die Pflicht, bei Einberufung gemäß §§ 23 II, 24 I WEG, rechtzeitiger Information (vgl. BGH, 24.01.2020 - Az: V ZR 110/19) und Leitung der Versammlung gemäß § 24 V WEG auf eine ordnungsmäßige Beschlussfassung hinzuwirken.

Im hier zu beurteilenden Fall waren nach den fachlichen Feststellungen zu einer bauphysikalischen Fehlkonstruktion an der Geschossdecke wodurch es zur Schimmelbildung an der Stahlbetondecke kam zwingend Sanierungsmaßnahmen zu ergreifen, sodass das Ermessen der WEG insoweit auf Null reduziert war.

Rechtswidrigkeit eines Beschlusses bei Kopplung an eine Sicherheitsleistung

Wird die Beauftragung eines Unternehmens mit der Durchführung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen durch Beschluss von der vorherigen Zahlung einer Sicherheitsleistung durch den betroffenen Wohnungseigentümer abhängig gemacht, entspricht dies nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Ob ein ordnungsmäßiger Beschluss deshalb nicht zustande kommt, weil die Verwaltung ihren Vorbereitungspflichten nicht ausreichend nachgekommen ist, oder weil die Wohnungseigentümer ihrer Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen sind, kann letztlich offenbleiben, da die GdWE die Pflichtverletzung ihres jeweiligen Organs entsprechend § 31 BGB zurechnen lassen muss. Das Verschulden wird dabei gemäß § 280 I Satz 2 BGB vermutet (vgl. Grüneberg in Grüneberg, 84. Aufl., Rn 6 zu § 278 BGB).

Umfang des Schadensersatzanspruchs bei verzögerter Erhaltungsmaßnahme

Eine Verpflichtung der GdWE zur Erstattung von Kosten, die durch die Anmietung einer Ersatzwohnung und durch erhöhte Fahrtkosten entstehen, besteht nur für den Zeitraum, um den sich die ohnehin erforderliche Zeit zur Durchführung der Erhaltungsmaßnahme durch das zurechenbare pflichtwidrige und schuldhafte Handeln der GdWE verzögert hat (vgl. BGH, 23.02.2018 - Az: V ZR 101/16). Die Verzögerung bestimmt sich nach dem Zeitraum zwischen dem Zeitpunkt, zu dem die ordnungsmäßige Beschlussfassung hätte erfolgen müssen, und dem Zeitpunkt, in dem die Pflichtwidrigkeit endete beziehungsweise der mit der Erfüllung der Handlungspflicht bezweckte Erfolg eintrat (vgl. BGH, 23.02.2018 - Az: V ZR 101/16). Kosten, die durch nachfolgende, der GdWE nicht zurechenbare Umstände entstehen, etwa die Ablehnung eines bereits erteilten Auftrags durch das beauftragte Unternehmen, sind nicht zu ersetzen, da eine Pflicht zur Annahme eines Auftrags grundsätzlich nicht besteht und ein etwaiges Fehlverhalten des Unternehmens vor Vertragsschluss der GdWE nicht gemäß § 278 BGB zugerechnet werden kann.

Bei der Bemessung erstattungsfähiger Mietkosten für eine Ersatzwohnung sind ersparte Aufwendungen für Heizung, Warmwasser und Verbrauchsstrom in Abzug zu bringen, soweit diese Kosten nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden und während der Nutzung der Ersatzwohnung nicht angefallen sind. Nebenkosten, die unabhängig von der tatsächlichen Nutzung der Wohnung ohnehin anfallen und umgelegt werden, sind hingegen nicht abzuziehen. Die Höhe der ersparten Aufwendungen kann, soweit sie mangels tatsächlichen Anfalls nicht konkret bezifferbar sind, gemäß § 287 ZPO geschätzt werden.

Kein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht

Ein Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchführt oder Untersuchungen hierzu in Auftrag gibt, kann von der GdWE grundsätzlich keinen Ersatz der hierdurch entstandenen Kosten nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts verlangen (vgl. BGH, 14.06.2019 - Az: V ZR 254/17).

Voraussetzungen des Ausgleichsanspruchs nach § 14 III WEG

Ein Anspruch aus § 14 III WEG setzt zunächst eine Pflicht des Wohnungseigentümers zur Duldung einer Einwirkung gemäß § 14 I Nr. 2 WEG voraus, die sich aus einer Vereinbarung oder einem Beschluss ergeben kann (vgl. Falkner in BeckOK zum WEG, Stand: 01.09.2025, Rn 167 zu § 14 WEG; Müller in BeckOK zum WEG, 62. Ed., Stand: 01.10.2025, Rn 129 zu § 14 WEG; Lehmann-Richter in Staudinger, Neubearbeitung 2023, Updatestand: 09.09.2025, Rn 168, 169 zu § 14 WEG). Fehlt es an einer solchen Grundlage, ist eine Einwirkung nur zu dulden, wenn dem betroffenen Eigentümer daraus kein über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst; in diesem Fall scheidet ein Ausgleichsanspruch regelmäßig schon deshalb aus, weil dieser nur bei einer über das zumutbare Maß hinausgehenden Einwirkung besteht (vgl. Müller in BeckOK zum WEG, 62. Ed., Stand: 01.10.2025, Rn 130 zu § 14 WEG). Weitere Voraussetzung ist eine Einwirkung der GdWE auf das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, wobei der Begriff der Einwirkung physische Beeinträchtigungen sowie Immissionen erfasst, nicht jedoch die bloße Untätigkeit der GdWE (vgl. Falkner in BeckOK zum WEG, Stand: 01.09.2025, Rn 105 zu § 14 WEG). Schließlich muss die Einwirkung über das zumutbare Maß hinausgehen und ein Sonderopfer im Sinne einer übermäßigen Betroffenheit eines einzelnen oder einiger Eigentümer darstellen, da dem Entschädigungsanspruch Ausnahmecharakter zukommt (vgl. Falkner in BeckOK zum WEG, Stand: 01.09.2025, Rn 175 zu § 14 WEG; Lehmann-Richter in Staudinger, Neubearbeitung 2023, Updatestand: 09.09.2025, Rn 172 zu § 14 WEG). Betrifft die Maßnahme allein oder hauptsächlich das Sondereigentum des Anspruchstellers und liegt ihre Durchführung zugleich vorwiegend in dessen eigenem Interesse, spricht dies gegen das Vorliegen eines solchen Sonderopfers.

Abgrenzung zur bisherigen Rechtsprechung

Eine frühere Entscheidung zu § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung (vgl. BGH, 11.12.2002 - Az: IV ZR 226/01) rechtfertigt keine andere Beurteilung, da diese Vorschrift sich in Voraussetzungen und Rechtsfolgen von der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung des § 14 III WEG unterscheidet (vgl. Lehmann-Richter in Staudinger, Neubearbeitung 2023, Updatestand: 09.09.2025, Rn 161 zu § 14 WEG) und der Bundesgerichtshof das Bestehen des dortigen Anspruchs zudem nicht geprüft, sondern lediglich vorausgesetzt hatte.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.