Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer

Weicht der Bauträger bei Errichtung und Teilung der Wohnanlage von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen ab und entsteht dadurch die öffentlich-rechtliche Pflicht, weitere Stellplätze nachzuweisen, trifft diese Pflicht die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Teil der ordnungsmäßigen Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums. Maßgeblich für den geschuldeten Zustand ist dabei nicht die ursprüngliche Baugenehmigung, sondern die Teilungserklärung.

Welche Pflicht trifft die Wohnungseigentümer bei einer öffentlich-rechtlichen Baurechtswidrigkeit?

Nach § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist (vgl. BGH, 20.11.2015 - Az: V ZR 284/14; BGH, 14.11.2014 - Az: V ZR 118/13). Der ordnungsmäßigen Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen dabei auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen (vgl. BGH, 19.09.2002 - Az: V ZB 37/02).

Was gilt als maßgeblicher Anfangszustand des Gemeinschaftseigentums?

Für die Bestimmung des ordnungsmäßigen Anfangszustandes des Gemeinschaftseigentums ist nicht auf eine zuvor erteilte Baugenehmigung und die ihr zugrundeliegenden Baupläne abzustellen, sondern auf den Inhalt der Teilungserklärung. Mit der Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan wird erstmals die verbindliche Zuordnung von Räumen oder Gebäudeteilen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Den für die Erstherstellung maßgeblichen Bauplänen und der Baubeschreibung kann dagegen nur dann Bedeutung zukommen, wenn der Aufteilungsplan keine Aussage trifft (vgl. Staudinger/Bub, BGB [2005], § 21 WEG Rn. 186a). Weicht der Aufteilungsplan von der ursprünglichen Baugenehmigung ab, indem er etwa mehr Wohneinheiten ausweist, als bauaufsichtlich genehmigt wurden, begründet dies eine formelle Baurechtswidrigkeit.

Im zu entscheidenden Fall ging es um zwei Wohneinheiten, die in der Baugenehmigung nur als eine Einheit erfasst, in der späteren Teilungserklärung jedoch als zwei gesonderte Einheiten ausgewiesen waren.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.