Gutgläubiger Erwerb eines Sondernutzungsrechts

Der gute Glaube beim Erwerb eines Wohnungseigentums erstreckt sich auch auf ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht, selbst wenn der in Bezug genommene Aufteilungsplan den betreffenden Raum ursprünglich nicht auswies. Ein gutgläubig erworbenes Sondernutzungsrecht steht einem Anspruch der übrigen Eigentümer auf Duldung der Beseitigung der davon erfassten Räume grundsätzlich entgegen - auch dann, wenn deren Errichtung angebliche Schäden am übrigen Gemeinschaftseigentum verursacht haben soll.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Die Parteien stritten um einen Anspruch auf Duldung der Beseitigung von Räumen im Kellergeschoss einer Wohnungseigentumsanlage, an denen zugunsten einer bestimmten Wohnungseinheit ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen war. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft stützte ihr Begehren darauf, dass die betreffenden Räume in den der ursprünglichen Teilungserklärung beigefügten Aufteilungsplänen nicht vorgesehen gewesen seien und die Bereiche dort vielmehr als „nicht unterkellert“ gekennzeichnet waren. Das Sondernutzungsrecht war erst durch einen späteren Nachtrag zur Teilungserklärung begründet und in der Folge im Grundbuch eingetragen worden.

Erstreckt sich der Gutglaubensschutz auch auf Sondernutzungsrechte?

Der Schutz des guten Glaubens beim Erwerb von Wohnungseigentum erstreckt sich auch auf Bestand und Umfang eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts (vgl. BGH, 21.10.2016 - Az: V ZR 78/16). Ist ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen, nehmen Inhalt und Bestand des Rechts nach herrschender Meinung am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil.

Ein gutgläubiger Erwerb scheidet allerdings dann aus, wenn die Eintragung des Sondernutzungsrechts aufgrund widersprüchlicher Angaben zwischen Grundbuch und der ausdrücklich in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung unzulässig war (vgl. BGH, 04.12.2014 - Az: V ZB 7/13; BGH, 30.06.1995 - Az: V ZR 118/94). Ein solcher Widerspruch setzt jedoch voraus, dass sich aus dem Aufteilungsplan überhaupt ein maßgeblicher Aussagegehalt für den streitigen Bereich ergibt.

Welche Funktion hat der Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan dient dazu, die in der Teilungserklärung niedergelegte wörtliche Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zeichnerisch darzustellen, und tritt damit an die Stelle einer Vermessung und katastermäßigen Erfassung (vgl. BGH, 30.06.1995 - Az: V ZR 118/94). Er nimmt am öffentlichen Glauben des Grundbuchs deshalb nur insoweit teil, als es um die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum geht. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums selbst - insbesondere dessen genaue Ausführung - ergibt sich hingegen, soweit keine Abgrenzungsfrage zum Sondereigentum betroffen ist, nicht zwingend aus dem Aufteilungsplan, da dieser sich durch spätere bauliche Änderungen der Eigentümer verändern kann, ohne dass dies im Grundbuch nachvollzogen wird.

Im der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war der ursprüngliche Aufteilungsplan für den fraglichen Kellerbereich mit dem Vermerk „nicht unterkellert“ versehen. Der spätere Nachtrag zur Teilungserklärung, der das Sondernutzungsrecht an einem nunmehr existierenden Raum einräumte, war dahingehend auszulegen, dass darin zumindest konkludent auch eine Einigung über die bauliche Änderung des Kellerbereichs lag, da die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einem bestimmten Raum voraussetzt, dass dieser tatsächlich existiert. Grundbuch und Aufteilungsplan begründen daher kein schützenswertes Vertrauen auf einen bestimmten, unveränderlichen baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.