Schonfristzahlung rettet die Wohnung nicht immer: Ordentliche Kündigung bleibt bestehen

Eine Schonfristzahlung lässt nur die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden. Eine auf denselben Rückstand gestützte ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt; sie kann allenfalls im Einzelfall wegen Treuwidrigkeit scheitern.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Streitig war im zu entscheidenden Fall, welche Wirkung eine Zahlung des Mietrückstands innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf eine Kündigung des Vermieters hat, wenn dieser neben der fristlosen Kündigung hilfsweise auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärt hat. Der Vermieter hatte wegen ausgebliebener Mietzahlungen für zwei Monate fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Der Mieter zahlte nach der Kündigung die Miete, kürzte sie jedoch wegen einer Gebrauchsbeeinträchtigung (Gerüst vor dem Balkon). Die Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg, weil die Schonfristzahlung nach Auffassung des Berufungsgerichts auch die ordentliche Kündigung geheilt habe. In der Revision verfolgte der Vermieter sein Begehren nur noch auf Grundlage der ordentlichen Kündigung weiter.

Erfasst die Schonfristregelung auch die ordentliche Kündigung?

Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB betrifft ausschließlich die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Wird der Rückstand innerhalb der Schonfrist ausgeglichen, wird diese Kündigung unwirksam.

Eine ordentliche Kündigung, die auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand gestützt wird (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB), bleibt von einer Schonfristzahlung unberührt. Die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist darauf weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Dies entspricht der gefestigten Rechtsprechung des Senats, die auch gegenüber abweichenden Auffassungen einzelner Instanzgerichte aufrechterhalten wird (vgl. BGH, 23.07.2025 - Az: VIII ZR 287/23; BGH, 09.04.2025 - Az: VIII ZR 145/24). Enthält ein Berufungsurteil keine wesentlichen neuen Gesichtspunkte, kann zur näheren Begründung auf diese Entscheidungen verwiesen werden.

Ein Regierungsentwurf, der die entsprechende Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorsieht (§ 573 Abs. 4 Satz 3 BGB-E; BR-Drucks. 265/26), ändert die Rechtslage nicht. Solange eine solche Regelung nicht in Kraft getreten ist, besteht eine eindeutige Gesetzeslage, nach der die Schonfristzahlung keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung hat.

Die ordentliche Kündigung des Vermieters setzt voraus, dass der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben ist (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). Ist der Zahlungsverzug als Grund genannt und lag er bei Ausspruch der Kündigung vor, wird die Begründung nicht dadurch unzureichend, dass der Rückstand später ausgeglichen wird. Ebenso wird die in der Nichtzahlung liegende Pflichtverletzung durch die Nachzahlung nicht geheilt (vgl. BGH, 23.10.2024 - Az: VIII ZR 106/23; BGH, 16.02.2005 - Az: VIII ZR 6/04; BGH, 27.09.2017 - Az: VIII ZR 193/16).

Nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die fristlose Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird. Auf die ordentliche Kündigung findet diese Regelung weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung. Dies gilt auch dann, wenn der Rückstand bereits vor Zugang der Kündigung vollständig beglichen worden sein sollte (vgl. BGH, 16.02.2005 - Az: VIII ZR 6/04; BGH, 23.06.2026 - Az: VIII ZA 2/26).

Ob eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ein Verschulden des Mieters voraussetzt und ob dieses im Einzelfall fehlt, ist anhand tatrichterlicher Feststellungen zu beurteilen. Fehlen solche Feststellungen, kann das Revisionsgericht nicht von einem fehlenden Verschulden ausgehen.

Wann kann die Berufung auf die ordentliche Kündigung treuwidrig sein?

Ist der Zahlungsrückstand ausgeglichen worden, ist bei der ordentlichen Kündigung zu prüfen, ob sich der Vermieter ausnahmsweise nach § 242 BGB nicht auf die Kündigung berufen kann. Diese Prüfung ist vom Tatrichter vorzunehmen (vgl. BGH, 23.10.2024 - Az: VIII ZR 106/23; BGH, 13.10.2021 - Az: VIII ZR 91/20; BGH, 19.09.2018 - Az: VIII ZR 231/17; BGH, 23.06.2026 - Az: VIII ZA 2/26; BGH, 06.10.2015 - Az: VIII ZR 321/14). Ein Wegfall des Kündigungsrechts kommt danach nicht schon allein wegen der Nachzahlung in Betracht, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.