Kann Street-Art an der Fassade mit Mehrheitsbeschluss der Eigentüer beschlossen werden?

Ein Fassadengemälde (Streetart) ist eine bauliche Veränderung, über die die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen können. Der Beschluss muss weder das fertige Motiv beschreiben noch stellt die optische Veränderung regelmäßig eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage dar. Der bloße Kunstgeschmack eines Eigentümers begründet keine unbillige Benachteiligung.

Ist ein Fassadengemälde eine bauliche Veränderung?

Die Anbringung eines Fassadengemäldes stellt eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG dar, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer folgt daher aus dieser Vorschrift. Der Begriff der baulichen Veränderung erfasst auch auf Dauer angelegte Maßnahmen, die das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändern (vgl. BGH, 18.07.2025 - Az: V ZR 29/24). Dies gilt ebenso für eine künstlerische Gestaltung einer Hausfassade, wenn sie das äußere Erscheinungsbild über mehrere Jahre hinweg erheblich prägt. Im hier zu beurteilenden Fall ging es um die Gestaltung der Nordfassade eines Hochhauses innerhalb einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Anlage.

Wann ist ein Beschluss über eine künstlerische Gestaltung hinreichend bestimmt?

Ein Beschluss ist hinreichend bestimmt, wenn er eine durchführbare Regelung trifft, die keine inneren Widersprüche aufweist (vgl. BGH, 11.10.2024 - Az: V ZR 261/23; BGH, 09.02.2024 - Az: V ZR 33/23). Beschließen die Wohnungseigentümer die Umgestaltung einer Hausfassade durch ein Fassadengemälde einer namentlich genannten Künstlerin, genügen Regelungen über die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung und die Dauer des Verbleibs des Kunstwerks. Einer Beschreibung, wie das Kunstwerk nach seiner Fertigstellung konkret aussehen wird, bedarf es nicht.

Die Erstellung eines Kunstwerks unterscheidet sich von anderen baulichen Maßnahmen dadurch, dass sie sich nicht in der bloßen Umsetzung von Vorgaben nach vereinbarten Standards erschöpft, sondern durch freies Schaffen und die eigenständige Rolle des Künstlers geprägt ist. Dieser kreative Prozess erfordert Freiräume, da sich das Werk durch Versuche und Überarbeitungen dynamisch entwickeln kann und das Ergebnis für den Auftraggeber nicht in jedem Detail vorhersehbar ist. Erforderlich ist zunächst, dass der vorgesehene Bereich einschließlich des Formats des Kunstwerks konkret bezeichnet und der Zeitraum bestimmt wird, für den der betreffende Teil der Anlage anderweitig nicht zur Verfügung steht. Die Auswirkung auf den Eindruck der Anlage ist für die Wohnungseigentümer bereits dann ausreichend absehbar, wenn Rahmenbedingungen zu Farbgebung, Stil oder übriger Gestaltung festgelegt werden. Diese können sich auch aus der Art des Kunstwerks, den örtlichen Gegebenheiten oder der Auswahl des Künstlers ergeben, wenn dessen Stil für die zu erwartende Gestaltung kennzeichnend ist.

Verweist der Beschluss auf den ausgeprägten Stil der Künstlerin, müssen dem Protokoll außerdem keine Vergleichsbilder beigefügt werden. Das zu erwartende Gemälde wird dann durch die Auswahl der bezeichneten Künstlerin bestimmt. Beispielhaft übersandte Werke haben für sich genommen keinen Regelungscharakter, wenn die Ausführung nicht auf deren Stil beschränkt, sondern allgemein im Stil der Künstlerin gehalten sein soll. Zwar kann in einem Beschluss zur Konkretisierung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist (vgl. BGH, 08.04.2016 - Az: V ZR 104/15).

Wann liegt eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage vor?

Nach § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten, nicht beschlossen oder gestattet werden; ein Verstoß macht den Beschluss anfechtbar. Ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls unter Berücksichtigung aller Umstände und in erster Linie Sache des Tatrichters. Die revisionsrechtliche Nachprüfung beschränkt sich darauf, ob der unbestimmte Rechtsbegriff zutreffend erfasst und ausgelegt, alle wesentlichen Umstände berücksichtigt und die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet wurden (vgl. BGH, 09.02.2024 - Az: V ZR 244/22; BGH, 11.10.2024 - Az: V ZR 22/24; BGH, 28.03.2025 - Az: V ZR 105/24).

Die mit einer baulichen Maßnahme verbundene Veränderung des optischen Gesamteindrucks stellt regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung dar. Insbesondere eine andere farbliche Gestaltung der Fassade kann mehrheitlich beschlossen werden. Optische Veränderungen sind allerdings nicht von vornherein vom Anwendungsbereich der Veränderungssperre ausgenommen, da diese das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Beständigkeit von Kernmerkmalen der Anlage mehrheitsfest schützt (abweichend etwa Müller/Fichtner, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 27 Rn. 81; jurisPK-BGB/Kallenborn, 10. Aufl., § 20 WEG Rn. 209; Zschieschack, ZWE 2021, 72).

Bei der Annahme einer grundlegenden Umgestaltung ist jedoch ein strenger Maßstab anzulegen. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft getreten zum 01.12.2020, soll bauliche Veränderungen erleichtern. Der Gesetzgeber hat deshalb den früheren Begriff der „Eigenart“ der Wohnanlage nicht übernommen, sondern den enger zu verstehenden Begriff der „grundlegenden Umgestaltung“ gewählt, weil es als unbefriedigend empfunden wurde, dass Maßnahmen wegen der Veränderung des optischen Gesamteindrucks häufig nicht mehrheitlich beschlossen werden durften (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 66). Da optische Veränderungen ohne Substanzeingriff ohnehin nur bei Wesentlichkeit eine bauliche Veränderung darstellen, muss das Maß einer grundlegenden Umgestaltung darüber hinausgehen und kann nur in besonderen Einzelfällen erreicht sein.

Maßgeblicher Bezugspunkt ist die Wohnanlage als Ganzes, nicht lediglich das betroffene Bauteil oder das einzelne Gebäude (vgl. BGH, 12.06.2026 - Az: V ZR 68/25; BGH, 27.02.2026 - Az: V ZR 219/24). Entscheidend ist, ob der Eingriff die äußere Gestalt der Anlage in ihrer Gesamtheit grundlegend verändert. Eine weitergehende begriffliche Konkretisierung ist revisionsrechtlich nicht möglich, weil sie den Gesetzestext nur paraphrasieren würde. Formeln wie ein anderes „Gesicht“ oder ein „neues Gepräge“ der Anlage führen nicht weiter, da sich dann die Frage anschließt, welches Gesicht oder Gepräge die Anlage bislang hat.

Eine farbliche Veränderung der Fassade kann nur in eng begrenzten Ausnahmefällen als grundlegende Umgestaltung angesehen werden (so etwa Bärmann/Dötsch, WEG, 16. Aufl., § 20 Rn. 363a ff.). Selbst bei einer künstlerischen Fassadengestaltung kann eine grundlegende Umgestaltung zu verneinen sein. Vorliegend war maßgeblich, dass lediglich eine Fassadenseite eines Gebäudes umgestaltet werden sollte, obwohl die Farbgebung der Motive teils dunkler war als der helle, unauffällige Anstrich der Häuser.

Bedeutung der Einbindung in ein städtisches Kunstprojekt

Bei der tatrichterlichen Gesamtwürdigung sind alle Umstände des Einzelfalls einzubeziehen; dass „die Wohnanlage“ grundlegend umgestaltet werden muss, schließt außerhalb der Anlage liegende Gesichtspunkte nicht aus. Die Einbindung eines Fassadengemäldes in ein übergeordnetes Kunstprojekt kann daher gegen eine grundlegende Umgestaltung sprechen, wenn das Werk als Teil eines größeren Ensembles wahrgenommen und nicht nur auf das einzelne Gebäude bezogen wird. Dies wirkt sich auf den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage aus. Im vorliegend zu entscheidenden Fall fügte sich das Werk in eine Reihe von Fassadengemälden ein, die überwiegend entlang der Talachse einer Stadt entstehen.

Die Einbindung hat zudem darüber hinaus Bedeutung: Ein auf lebendige Stadtgestaltung und eine Steigerung der Lebensqualität angelegtes Projekt ist für sein Gelingen auf die Mitwirkungsbereitschaft der Gebäudeeigentümer angewiesen. Bei vollständiger Kostenübernahme und einer auf fünf Jahre begrenzten Bindung bietet es einen niedrigschwelligen Zugang, an dem auch Wohnungseigentümergemeinschaften teilhaben können müssen. Ein zu weites Verständnis der grundlegenden Umgestaltung hätte zur Folge, dass Gemeinschaften von derartigen Projekten weitgehend ausgeschlossen blieben, da sich Einstimmigkeit gerade in mittleren und größeren Anlagen praktisch kaum erzielen lässt (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 26; BGH, 18.11.2016 - Az: V ZR 49/16).

Eine Nutzungsänderung der Anlage hin zu einem „öffentlichen Kunstwerk“ liegt nicht vor, wenn nur eine Fassadenseite betroffen ist, die Nutzung im Übrigen unberührt bleibt und die Anlage nicht insgesamt der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird. Dies gilt selbst dann, wenn das Kunstwerk zum Besuchermagneten würde.

Liegt eine unbillige Benachteiligung vor?

Nach § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen oder gestattet werden. Eine unbillige Benachteiligung setzt voraus, dass die Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte. Es genügt nicht, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann; auch zwangsläufig mit der Maßnahme verbundene Umstände reichen allein nicht aus. Maßgeblich ist eine objektive Sicht (vgl. BGH, 09.02.2024 - Az: V ZR 244/22; BGH, 11.10.2024 - Az: V ZR 22/24; BGH, 28.03.2025 - Az: V ZR 105/24).

Die Vorschrift erfasst nur Maßnahmen, die einen Wohnungseigentümer in stärkerem Maße beeinträchtigen als andere, also eine treuwidrige Ungleichbehandlung bewirken (vgl. BGH, 23.05.2025 - Az: V ZR 128/24). Nachteile, die alle Wohnungseigentümer gleichermaßen treffen, begründen schon begrifflich keine Benachteiligung eines Einzelnen. Der Umstand, dass einem Wohnungseigentümer die künstlerische Gestaltung weniger zusagt als anderen, begründet keine unbillige Benachteiligung. Die Ablehnung einer Mehrheitsentscheidung ist dem Mehrheitsprinzip immanent; eine subjektive Ablehnung reicht nicht aus, um über eine unbillige Benachteiligung ein Vetorecht zu begründen (vgl. BGH, 11.10.2024 - Az: V ZR 22/24, zur Aufstellung eines Gedenksteins).

Entspricht der Beschluss den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung?

Ein auf § 20 Abs. 1 WEG gestützter Beschluss muss über die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG hinaus ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 2 WEG entsprechen (vgl. BGH, 09.02.2024 - Az: V ZR 244/22). Dabei sind die Wertungen des § 20 Abs. 4 WEG zu berücksichtigen: Beeinträchtigungen, die weder zu einer grundlegenden Umgestaltung noch zu einer unbilligen Benachteiligung Einzelner führen, sind von der überstimmten Minderheit grundsätzlich hinzunehmen.

Der Ausschluss von der Mitnutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums ist keine unzulässige Folge. Ein Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG hat regelmäßig zur Folge, dass ein überstimmter Eigentümer von der Nutzung des veränderten Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen wird, bis ihm die Nutzung gegen Kostenbeteiligung gestattet wird (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG). Dies begründet keinen erheblichen Nachteil. Entsprechendes gilt, wenn ein Bereich von allen Eigentümern gleichermaßen nicht mehr genutzt werden kann. Zudem erfüllt eine Fassade auch nach Aufbringung eines Gemäldes ihre wesentliche Funktion, das Gebäude abzuschließen und vor Witterung zu schützen. Im zu entscheidenden Fall wurde etwa geltend gemacht, dass für fünf Jahre keine Außengeräte einer Klimaanlage angebracht werden könnten.

Auch das Urheberrecht des Künstlers führt nicht zu einem dauerhaften Nutzungsausschluss. Duldet ein Gebäudeeigentümer die Installation eines mit dem Gebäude unlösbar verbundenen Werks, kann typischerweise nicht angenommen werden, dass er in eine umfassende und weit in die Zukunft reichende Beschränkung seiner Eigentümerbefugnisse einwilligt. Das Interesse des Urhebers am Fortbestand tritt in aller Regel hinter das Interesse des Eigentümers an anderweitiger Gebäudenutzung zurück (vgl. BGH, 21.02.2019 - Az: I ZR 98/17). Dies gilt erst recht bei einer ausdrücklich auf fünf Jahre begrenzten Bindung. Die Befugnisse des Künstlers können zudem nicht weiter reichen als die des Projektträgers, von dem er sie ableitet.

Mögliche Kosten für Herstellung, Beibehaltung oder Beseitigung des Kunstwerks begründen keinen relevanten Nachteil, wenn die Eigentümer die Maßnahme ebenso auf Kosten der Gemeinschaft hätten beschließen können. Herstellungs- und gegebenenfalls Beseitigungskosten, etwa bei Insolvenz des Projektträgers, sowie künftige Mehrkosten für Wartung sind regelmäßige Folge einer Mehrheitsentscheidung.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.