Kann Street-Art an der Fassade mit Mehrheitsbeschluss der Eigentüer beschlossen werden?

Ein großformatiges Streetart-Gemälde auf der Fassade eines Wohnhauses kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage liegt dabei regelmäßig nicht bereits deshalb vor, weil sich der optische Gesamteindruck der Anlage verändert.

Bauliche Veränderung durch künstlerische Fassadengestaltung

Die Anbringung eines Fassadengemäldes stellt eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG dar, über die die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen können. Der Begriff der baulichen Veränderung erfasst nach ständiger Auslegung auch auf Dauer angelegte Maßnahmen, die das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändern. Dies gilt gleichermaßen für eine künstlerische Gestaltung einer Hausfassade, wenn diese - wie im vorliegend zu entscheidenden Fall - das äußere Erscheinungsbild über mehrere Jahre hinweg erheblich prägt.

Wann ist ein Beschluss über eine künstlerische Gestaltung hinreichend bestimmt?

Ein Beschluss über die Umgestaltung einer Fassade durch ein Streetart-Kunstwerk ist hinreichend bestimmt, wenn er Regelungen über die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung und die Dauer des Verbleibs des Kunstwerks enthält. Einer Beschreibung, wie das Kunstwerk nach seiner Fertigstellung konkret aussehen wird, bedarf es hierfür nicht. Die Erstellung eines Kunstwerks unterscheidet sich von der Durchführung anderer baulicher Maßnahmen dadurch, dass sie sich nicht in der bloßen Umsetzung von Vorgaben nach vereinbarten Standards erschöpft, sondern durch das freie Schaffen und die eigenständige Rolle des Künstlers geprägt ist. Ein solcher kreativer Prozess erfordert Freiräume, da sich das Kunstwerk durch Versuche und Überarbeitungen dynamisch entwickeln kann und das Ergebnis für den Auftraggeber nicht in jedem Detail vorhersehbar ist. Ausreichend ist es, wenn Rahmenbedingungen zu Farbgebung, Stil und übriger Gestaltung festgelegt werden, sodass die Auswirkung auf den Eindruck der Anlage für die Wohnungseigentümer absehbar ist.

Abgrenzung zu grundlegender Umgestaltung

Die mit einer baulichen Maßnahme verbundene Veränderung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage stellt regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung im Sinne von § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG dar. Dies gilt insbesondere für eine andere farbliche Gestaltung einer Fassade, die grundsätzlich mehrheitlich beschlossen werden kann. Mit der Neuregelung der §§ 20, 21 WEG durch das zum 01.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) wollte der Gesetzgeber erreichen, dass bauliche Maßnahmen trotz der damit häufig einhergehenden Veränderung des optischen Gesamteindrucks in größerem Umfang als zuvor mehrheitlich beschlossen werden dürfen. Optische Auswirkungen sind zwar nicht von vornherein von den in § 20 Abs. 4 WEG gesetzten Grenzen ausgenommen, es ist insoweit jedoch ein strenger Maßstab anzulegen.

Maßgeblicher Bezugspunkt für die Beurteilung einer grundlegenden Umgestaltung ist die Wohnanlage als Ganzes und nicht lediglich das betroffene Bauteil oder das einzelne Gebäude. Entscheidend ist demnach, ob der Eingriff die äußere Gestalt der Wohnanlage in ihrer Gesamtheit grundlegend verändert. Wann diese Grenze im Einzelfall überschritten ist, lässt sich revisionsrechtlich nicht abschließend definieren; es kommt stets auf die Umstände des Einzelfalls an, die der Tatrichter festzustellen und zu würdigen hat. Weitergehende Definitionen des Begriffs der grundlegenden Umgestaltung würden den Gesetzestext letztlich nur paraphrasieren, ohne den Tatgerichten eine über den Gesetzeswortlaut hinausgehende Anwendungshilfe zu bieten oder einen Zugewinn an Rechtssicherheit zu erbringen.

Bei der tatrichterlichen Würdigung kann auch die Einbindung eines einzelnen Kunstwerks in ein übergeordnetes städtisches Kunstprojekt als Umstand berücksichtigt werden, der gegen eine grundlegende Umgestaltung spricht, wenn das Werk hierdurch als Teil eines größeren Ensembles wahrgenommen wird und nicht isoliert auf das einzelne Gebäude bezogen bleibt. Dieser Umstand kann auch dann von Bedeutung sein, wenn ein solches Projekt auf eine lebendige Stadtgestaltung und eine Steigerung der Lebensqualität angelegt ist und für sein Gelingen auf die Mitwirkungsbereitschaft der Gebäudeeigentümer angewiesen ist. Ein zu weites Verständnis des Begriffs der grundlegenden Umgestaltung hätte zur Folge, dass Wohnungseigentümergemeinschaften von der Teilnahme an derartigen Projekten weitgehend ausgeschlossen blieben, da sich Einstimmigkeit - insbesondere in größeren Anlagen - regelmäßig nicht erzielen lässt.

Liegt eine unbillige Benachteiligung vor?

Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers im Sinne von § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG setzt voraus, dass die betreffende Maßnahme einen Wohnungseigentümer in stärkerem Maße beeinträchtigt als andere Wohnungseigentümer. Diese Veränderungssperre erfasst somit nur Fälle einer erforderlichen Ungleichbehandlung zwischen den Wohnungseigentümern. Der Umstand, dass einem einzelnen Wohnungseigentümer die konkrete künstlerische Gestaltung der Fassade weniger zusagt als anderen Wohnungseigentümern, begründet für sich genommen keine unbillige Benachteiligung im Sinne dieser Vorschrift.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.