Schadensersatzanspruch des Mieters nach fristloser Kündigung eines Praxismietvertrags

Verletzt eine Mietvertragspartei durch ihr Verhalten während eines vorangegangenen Rechtsstreits die vertragliche Rücksichtnahmepflicht so nachhaltig, dass der anderen Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist, begründet dies einen Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens.

Wann ist eine außerordentliche Kündigung wegen Vertrauensverlusts gerechtfertigt?

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein solches Recht kann bestehen, wenn durch das Verhalten des anderen Vertragsteils die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört wird, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Vertrages auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann. Über die Wirksamkeit ist auf Grund einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden, wobei auch frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners berücksichtigt werden können, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (vgl. BGH, 15.09.2010 - Az: XII ZR 188/08).

Die das Vertrauensverhältnis tragende Grundlage kann auch durch Äußerungen geschädigt werden, die im Rahmen eines Rechtsstreits über Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag getätigt werden. Grundsätzlich ist keine Partei gehalten, im Prozess aus Rücksicht auf die Gegenseite auf Rechtsvorteile zu verzichten; auch im scharfen Ton dürfen Verhaltensweisen der anderen Seite vorgetragen werden, soweit dies zur Verbesserung der eigenen Position erforderlich ist. Die Grenze zulässigen Prozessvortrags bildet jedoch der Prozessstoff. Diese Grenze ist überschritten, wenn willkürlich Behauptungen ins Blaue hinein aufgestellt werden oder wenn der Sachvortrag keinen Bezug mehr zum Streitgegenstand aufweist. Im hier zu beurteilenden Fall betraf dies schriftsätzliche Ausführungen, die die berufliche Qualifikation der Mieterin in Frage stellten, obwohl im damaligen Verfahren lediglich über die Wirksamkeit einer Optionsausübung zu entscheiden war - solcher Vortrag ohne Bezug zum eigentlichen Streitgegenstand kann die Vertrauensgrundlage nachhaltig beschädigen.

Eine ausdrückliche Abmahnung im Sinne von § 543 Abs. 3 BGB ist dann nicht erforderlich, wenn bereits im Vorfeld wiederholt Unterlassung verlangt und den Vorwürfen widersprochen wurde, sodass eine weitere Abmahnung keinen Erfolg mehr versprechen würde.

Wann liegt eine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung des Vermieters vor?

Der Vermieter verletzt seine mietvertragliche Leistungstreuepflicht, wenn er den Mieter treuwidrig an der Erreichung seiner Vertragsziele hindert. Zwar darf der Vermieter seine Rechtsansicht im Rahmen eines Rechtsstreits klar und deutlich vertreten, ohne dadurch selbst pflichtwidrig zu handeln, da diese Rechtsposition ja gerade gerichtlich geklärt werden soll; keine Vertragspartei darf durch die Gefahr, Schadensersatzansprüchen ausgesetzt zu sein, an der gerichtlichen Klärung streitiger Rechte und Pflichten gehindert werden. Der Vermieter verletzt seine Pflichten jedoch dann, wenn sein Prozessverhalten darauf ausgerichtet ist, den Mieter unabhängig von der Klärung der eigentlichen Rechtsfrage durch Vorwürfe und herabsetzende Äußerungen zum Auszug zu bewegen. Der Vermieter muss sich dabei das Verhalten seines Prozessbevollmächtigten gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.