Kündigung wegen fahrlässig verursachtem Wasserschaden und unzulässiger Untervermietung

Ein fahrlässig durch eine Untermieterin verursachter Wasserschaden berechtigt den Vermieter grundsätzlich weder zur fristlosen noch zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Erforderlich ist zudem regelmäßig eine vorherige Abmahnung, und eine Wiederholungsgefahr entfällt, wenn die verantwortliche Person die Wohnung bereits verlassen hat.

Kündigung wegen Wasserschaden - welche Voraussetzungen gelten?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt eine erhebliche Verletzung der dem Mieter obliegenden Pflichten voraus, durch die die Rechte des Vermieters in einem Maße verletzt werden, dass diesem die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten erforderlich. In beiden Fällen ist eine Gesamtbetrachtung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen, wobei insbesondere dem Verschuldensgrad des Mieters bzw. der ihm zuzurechnenden Person maßgebliche Bedeutung zukommt.

Ein lediglich fahrlässig verursachter Wasserschaden genügt diesen Anforderungen regelmäßig nicht. Dies gilt selbst dann, wenn die Schadenshöhe erheblich ist. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn eine Substanzbeschädigung billigend in Kauf genommen wurde oder eine Vielzahl von Schadensfällen zu verzeichnen ist.

Vorliegend hatte die Untermieterin eine Schraube am Badewannenabfluss gelöst, um die Ursache einer Verstopfung zu ermitteln, und diese anschließend versehentlich nicht wieder befestigt, bevor die Badewanne erneut zum Duschen genutzt wurde. Der hierdurch entstandene Feuchtigkeitsschaden beruhte damit auf einer bloßen Unachtsamkeit und nicht auf einem vorsätzlichen oder grob pflichtwidrigen Verhalten.

Muss sich der Hauptmieter das Verhalten der Untermieterin zurechnen lassen?

Der Mieter hat für das Verhalten von Personen einzustehen, denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, und zwar unabhängig davon, ob die Gebrauchsüberlassung als solche vertragsgemäß oder vertragswidrig erfolgte (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 543 BGB, Rn. 55). Die Zurechnung des Verhaltens Dritter ändert jedoch nichts an der Bewertung des Verschuldensgrades: Maßgeblich bleibt, mit welcher Sorgfaltswidrigkeit der Schaden herbeigeführt wurde. Eine lediglich fahrlässige Schadensverursachung durch eine Untermieterin berechtigt den Vermieter demnach ebenso wenig zur Kündigung wie eine fahrlässige Schadensverursachung durch den Mieter selbst.

Welche Rolle spielt die Wiederholungsgefahr?

Eine zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzung ist in der Rechtsprechung etwa dann bejaht worden, wenn der Mieter innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren eine Vielzahl von Wasserschäden in darunterliegenden Wohnungen verursacht hat, oder wenn mehrere Wasserschäden mit erheblichen Auswirkungen aufgetreten sind (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 60 m.w.N.). Eine solche Häufung oder besondere Schwere lag im zu entscheidenden Fall nicht vor.

Zudem entfällt eine Wiederholungsgefahr, wenn diejenige Person, die den Schaden verursacht hat, aus der Wohnung ausgezogen ist. Ist die Untermieterin nicht mehr Bewohnerin der Wohnung, kann eine künftige Wiederholung des schadensursächlichen Verhaltens durch sie nicht mehr angenommen werden. Auf den genauen Zeitpunkt des Auszuges kommt es dabei nicht entscheidend an, sofern der Auszug unstreitig erfolgt ist.

Ist bei vertragswidriger Untervermietung eine Abmahnung erforderlich?

Wird die Mietsache nach Beendigung einer genehmigten Untervermietung ohne erneute Zustimmung des Vermieters weiter an einen Dritten überlassen, kann dies eine vertragswidrige Gebrauchsüberlassung darstellen. Eine hierauf gestützte Kündigung setzt jedoch gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB regelmäßig eine vorherige erfolglose Abmahnung voraus. Fehlt es an einer solchen Abmahnung bezüglich der unbefugten Untervermietung, kann eine Kündigung nicht wirksam auf diesen Gesichtspunkt gestützt werden, selbst wenn der Vermieter die vertragswidrige Nutzung im Übrigen zutreffend gerügt hat.

Fazit zur Reichweite der Kündigungsbefugnis

Für die kündigungsrechtliche Bewertung eines Wasserschadens ist nicht entscheidend, ob die zugrundeliegende Gebrauchsüberlassung an einen Untermieter vertragsgemäß oder vertragswidrig war. Maßgeblich bleibt vielmehr der Verschuldensgrad hinsichtlich der Schadensverursachung sowie das Bestehen einer konkreten, aus Vermietersicht nachvollziehbaren Wiederholungsgefahr. Eine lediglich fahrlässige, einmalige Schadensverursachung durch eine ausgezogene Untermieterin trägt danach weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung des Hauptmietverhältnisses (vgl. LG Berlin, 02.02.2017 - Az: 67 S 410/16).

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.