Üble Nachrede gegenüber Dritten kann fristlose Kündigung rechtfertigen

Eine üble Nachrede des Mieters gegenüber einem Dritten kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, wenn hierdurch das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien nachhaltig zerstört wird. Eine vorherige Abmahnung ist entbehrlich, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Wann ist die außerordentliche Kündigung wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses möglich?

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht. Die Unzumutbarkeit bemisst sich unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, sowie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen. Dabei ist es unschädlich, wenn der wichtige Grund aus einem Umstand resultiert, der unmittelbar nichts mit dem Mietvertrag selbst zu tun hat, sich aber gleichwohl auf das Mietverhältnis auswirkt. An die Feststellung einer Unzumutbarkeit sind wegen der weitreichenden Folgen für den Mieter jedoch besondere Sorgfaltsanforderungen zu stellen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank BGB § 543 Rn. 167-170, beck-online).

Im der Entscheidung zugrunde liegenden Fall stützte der Vermieter die fristlose Kündigung des seit 46 Jahren bestehenden Mietverhältnisses zum einen auf mehrdeutige, mit Tierfotografien versehene Schreiben der Mieterin, zum anderen auf eine gegenüber einem Dritten getätigte Äußerung, wonach der Vermieter die Tiere der Mieterin getötet habe.

Wann liegt eine üble Nachrede als Vertragsverletzung vor?

Straftaten wie Beleidigung, üble Nachrede, Verleumdung, Nötigung und Bedrohung gem. §§ 185 bis 187, 240, 241 StGB stellen zugleich eine Vertragsverletzung dar, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner begangen werden (vgl. LG München I, 22.02.1984 - Az: 14 S 18052/83). Eine üble Nachrede im Sinne des § 186 StGB liegt vor, wenn gegenüber einem Dritten eine Tatsache behauptet wird, die geeignet ist, den Betroffenen verächtlich zu machen oder in der öffentlichen Meinung herabzuwürdigen (vgl. LG Potsdam, 17.08.2011 - Az: 4 S 193/10).

Die üble Nachrede bleibt straflos, wenn der Täter die Wahrheit der behaupteten Tatsache nachweisen kann. Gleichwohl liegt auch in diesem Fall eine Vertragsverletzung vor, sofern der Täter kein anerkennenswertes Interesse an der Verbreitung der Tatsache geltend machen kann. Die Beweislast für das Vorliegen einer üblen Nachrede trägt der Kündigende; demgegenüber obliegt es dem Gekündigten, die Wahrheit seiner Behauptung sowie ein berechtigtes Interesse an deren Verbreitung nachzuweisen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, BGB § 543 Rn. 28-39). Für die richterliche Überzeugungsbildung gilt der Maßstab des § 286 ZPO, wonach eine Tatsache als erwiesen gilt, wenn vernünftige Zweifel bei lebensnaher Betrachtung ausgeschlossen werden können, ohne dass eine absolute Gewissheit erforderlich wäre (vgl. BGH, 28.01.2003 - Az: VI ZR 139/02).

Im entschiedenen Fall wurde durch Zeugenvernehmung festgestellt, dass die Mieterin gegenüber einem Dritten wahrheitswidrig behauptet hatte, der Vermieter habe ihre Tiere erschossen. Die Aussage des Zeugen wurde als widerspruchsfrei, detailreich und frei von Belastungstendenzen gewertet, während die Mieterin für die Wahrheit ihrer Behauptung beweisfällig blieb.

Wann ist eine Abmahnung vor der fristlosen Kündigung entbehrlich?

Grundsätzlich setzt die außerordentliche Kündigung gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB eine vorherige Abmahnung oder erfolglose Fristsetzung voraus. Diese ist gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB jedoch entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, etwa weil das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien bereits so nachhaltig erschüttert ist, dass es auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wiederhergestellt werden könnte (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 543 Rn. 52 m.w.N.). Daneben entfällt das Abmahnungserfordernis gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Für die Beurteilung der Entbehrlichkeit können auch Umstände außerhalb des unmittelbaren Vertragsverhältnisses berücksichtigt werden, etwa wenn Streitigkeiten zwischen den Parteien - etwa durch räumliche Nähe der Wohnparteien - über den Kreis der Mietvertragsparteien hinausgetragen werden. Ebenso kann das Fehlen einer Entschuldigung für ein strafrechtlich relevantes Verhalten im Rahmen der Interessenabwägung zulasten des Mieters berücksichtigt werden.

Welche formalen Anforderungen gelten für die Kündigungserklärung?

Eine Kündigungserklärung genügt den Anforderungen der §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB, wenn der Kündigende seinen Willen zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck bringt und das beanstandete Verhalten des Gekündigten so konkret bezeichnet - insbesondere durch zeitliche Zuordnung des Vorfalls -, dass dem Gekündigten die Erkenntnis der maßgeblichen Kündigungsgründe ohne weiteres möglich ist.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.