Die
außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses nach
§ 543 Abs. 1 BGB setzt einen wichtigen Grund voraus, der dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht. Bei Pflichtverletzungen des Mieters ist erforderlich, dass diese so schwerwiegend sind, dass dem Vermieter unter Abwägung aller Umstände und unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Eine Störung des
Hausfriedens kann einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung darstellen, wenn der Mieter durch sein Verhalten das friedliche Zusammenleben der Hausbewohner erheblich und nachhaltig beeinträchtigt. Dabei ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung eine
Abmahnung auszusprechen, um dem Mieter Gelegenheit zu geben, sein Verhalten zu ändern. Nur bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen oder wenn erkennbar ist, dass eine Verhaltensänderung nicht zu erwarten ist, kann ausnahmsweise auf eine Abmahnung verzichtet werden.
Für das Verhalten von Personen, denen der Mieter den Gebrauch der Mietsache überlässt, haftet der Mieter nach
§ 540 Abs. 2 BGB wie für eigenes Verschulden. Diese Zurechnung erfasst grundsätzlich auch das Verhalten von Untermietern. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter die betreffende Person tatsächlich zum Gebrauch der Mietsache berechtigt hat oder berechtigen wollte.
Die Haftung erstreckt sich auf Pflichtverletzungen, die im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache stehen. Dabei ist zu differenzieren zwischen Verhaltensweisen, die der Mieter durch entsprechende Überwachung und Kontrolle hätte verhindern können, und solchen, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen. Eine Zurechnung fremden Verhaltens setzt voraus, dass dem Mieter ein Verschuldensvorwurf gemacht werden kann, sei es durch mangelnde Auswahl, unzureichende Überwachung oder Billigung des Verhaltens.
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