Fristlose Kündigung unwirksam: Bei erkennbarem Versehen ist vorherige Abmahnung erforderlich

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt voraus, dass die formellen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB erfüllt sind. Dies bedeutet grundsätzlich, dass der Mieter oder Pächter mit der Zahlung von mindestens zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder Pachten in Verzug sein muss. Die bloße Erfüllung dieser formellen Voraussetzungen führt jedoch nicht automatisch zur Wirksamkeit der Kündigung.

Nach ständiger Rechtsprechung ist der Vermieter vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung ausnahmsweise gehalten, den Mieter unter konkreter Darstellung des Zahlungsrückstandes abzumahnen, wenn sich ihm der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf einem bloßen Versehen oder auf sonstigen vom Mieter nicht zu vertretenden Umständen beruht. Fehlt es bei einer derartigen Sachlage an einer Abmahnung, verstößt die Kündigung gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB und ist unwirksam. Diese Grundsätze gelten auch nach der Neuregelung des § 543 Abs. 3 Satz 3 BGB fort.

Besondere Anforderungen an die Abmahnpflicht bestehen, wenn der Vermieter die Zahlungen nicht vom Mieter selbst, sondern aufgrund einer einvernehmlichen Vereinbarung unmittelbar von einem Dritten - etwa einem Unterpächter - entgegennimmt. In einer solchen Konstellation hat der Vermieter als Zahlungsempfänger die genaue Kenntnis über Art und Umfang der Zahlungseingänge. Er ist daher verpflichtet, den eigentlichen Vertragspartner unverzüglich über aufgetretene Unregelmäßigkeiten zu informieren und die genauen Rückstände konkret zu beziffern.

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