Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenEine
außerordentliche, fristlose Kündigung wegen
Zahlungsverzugs kann nicht ohne Weiteres auf Mietrückstände gestützt werden, die bereits seit mehreren Jahren bestehen.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin begehrt von den Beklagten die
Räumung einer Wohnung sowie die Zahlung rückständiger Mieten.
Die Beklagten mieteten die im Klageantrag Ziff. 1 näher bezeichnete Wohnung von der Klägerin seit 25 Jahren an. Der bis zum Ende 2022 vereinbarte Mietzins betrug monatlich insgesamt 487,51 Euro. Seit dem 01.05.2023 beträgt der Kaltmietzins 485,48 Euro zzgl. Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 150,00 Euro, mithin insgesamt 635,48 Euro.
Die Beklagten haben die folgenden Mieten nicht bezahlt: März 2020: 487,51 Euro, Juni 2020: 487,51 Euro, Juli 2020: 487,51 Euro, August 2020: 487,51 Euro, November 2020: 487,51 Euro, Dezember 2020: 487,51 Euro, März 2021: 487,51 Euro, März 2022: 487,51 Euro, somit insgesamt 3.900,08 Euro.
Mit Nachricht vom 04.08.2023 hat die Tochter der Klägerin die Beklagten um Ausgleich der Mietrückstände gebeten und auf die Möglichkeit vertragsbeendender Erklärungen hingewiesen.
Nachdem keine Zahlung einging, kündigten die Prozessbevollmächtigten namens und in Vollmacht der Klägerin das bestehende Mietverhältnis mit Schreiben vom 08.11.2023 fristlos, hilfsweise fristgerecht, und forderten die Beklagten unter Fristsetzung auf den 24.11.2023 zur Räumung der Mietsache auf. Zugleich wurden die Beklagten unter Fristsetzung auf den 24.11.2023 letztmalig zur Zahlung des ausstehenden Mietzinses aufgefordert.
In der Folge stellte die Klägerin außerdem fest, dass auch der Mietzins für März 2023 nicht entrichtet wurde.
Die Klägerin hat am 22.12.2023 Klage erhoben und beantragt:
1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung, bestehend aus 4 Zimmern, Badezimmer, Küche, Flur, Abstellraum sowie dazugehörigen Abstellräumen im Dachgeschoss und im Keller zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 3.900,08 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten Ober dem Basiszinssatz seit dem 25.11.2023 zu bezahlen.
3. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin weitere 487,51 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten Ober dem Basiszinssatz seit 23.12,2023 zu bezahlen.
4. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 973,66 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten Ober dem Basiszinssatz seit dem 25.11.2023 zu bezahlen.
Nachdem keine Verteidigungsanzeige der Beklagten einging, erging am 12.01.2024 ein Versäumnisurteil, mit welchem dem Klageantrag in vollem Umfang stattgegeben wurde und welches den Beklagten am 17.01.2024 zugestellt wurde. Gegen das Versäumnisurteil haben die Beklagten am 23.01.2024 Einspruch eingelegt.
Am 01.02.2024 haben die Beklagten sämtliche, offenen Mietrückstände durch Zahlung an die Klägerin beglichen.
In der mündlichen Verhandlung vom 01.07.2024 haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Klageforderung Ziff. 1 bis Ziff. 3 übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Klägerin meint, sie habe einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe, da das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem.
§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB wirksam beendet worden sei.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
soweit nicht für erledigt erklärt wurde, das Versäumnisurteil vom 12.01.2024 aufrechtzuerhalten.
Die Beklagten beantragen zuletzt,
das Versäumnisurteil vom 12.01.2024 aufzuheben und die Klage abzuweisen, soweit der Rechtsstreit nicht erledigt ist.
Die Beklagten meinen, die fristlose Kündigung sei gem.
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB aufgrund der Zahlung der Beklagten unwirksam geworden. Darüber hinaus sei eine Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung erforderlich gewesen, nachdem die Kündigung überwiegend auf Mietrückstände aus dem Jahr 2020 gestützt worden sei. Das Recht zur fristlosen Kündigung sei außerdem verwirkt, da die Klägerin durch ihre Untätigkeit zum Ausdruck gebracht habe, dass keine Unzumutbarkeit einer Vertragsfortsetzung gegeben sei. Die Kündigungsfrist der fristgerechten Kündigung sei noch nicht verstrichen.
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