Untervermietung: Hauptmieter muss über Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen

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Die Parteien streiten vorliegend über Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung. Beide Parteien waren durch ein Untermietverhältnis miteinander vertraglich verbunden.

Als monatlicher Untermietzins wurde eine Gesamtmiete von € 480,00 vereinbart, wobei hierauf € 140,00 als pauschale Nebenkosten entfielen. Die Parteien trafen ferner eine schriftliche Vereinbarung die Nebenkostenabrechnung:

„Nach Vorliegen der Abrechnung der Nebenkosten 2013 werden die Mehrbeträge, soweit sie durch die zu 2. Genannten verursacht wurden, nachträglich ausgeglichen. Die zu beachtenden Mehrbeträge betreffen Verbrauchskosten für Wasser, Fernwärme und Strom, soweit diese höher als die bislang gültigen Vorauszahlungen ausfallen.”

Die sich ergebende Nachzahlung leistete der Untermieter auch nach Aufforderung nicht, weil seiner Ansicht nach die von der Hauptvermieterin erstellte Nebenkostenabrechnung keinerlei Rechtsfolgen in dem Rechtsverhältnis zwischen Untervermieter und Untermieter begründen könne. Es sei zwingend eine eigene Abrechnung erstellen, die bestimmten gesetzlich vorgeschriebenen Mindeststandards entsprechen müsse. Hierzu müsse die Untervermieterin zunächst auf ihre eigenen Kosten eine Abrechnung samt der dazugehörigen Belege erstellen.

Das Gericht stellte sich auf Seiten des Untervermieters, denn die o.g. Zusatzvereinbarung stellt das zentrale Kriterium für die Bemessung des vom Untermieter zu zahlenden Teils der Forderung dar. Die vertragliche Vereinbarung lautete, dass Mehrbeträge, die durch die Untermieter „verursacht” wurden, vom Untermieter ausgeglichen werden müssen. Diese Vereinbarung ist einer mehrdeutigen Auslegung zugänglich, wobei, gemäß den allgemeinen Grundsätzen des bürgerlichen Rechts, nicht an einer buchstäblichen Formulierung festgehalten werden darf, sondern vielmehr der tatsächliche Wille der Parteien erforscht werden muss, § 133 BGB. Eine solche Auslegung ergibt, dass der Untermieter den nicht von den Vorauszahlungen erfassten Teil der verbrauchsabhängigen Kosten zu begleichen haben.