Die Parteien streiten über ein
Mieterhöhungsverlangen. Das Mieterhöhungsverlangen wurde mit 3 Vergleichswohnungen aus dem Bestand der Vermieterin begründet. Hinsichtlich der Vergleichswohnungen sind Name des Mieters, Lage der Wohnung mit Straße und Hausnummer, Zimmeranzahl, Wohnungsgröße, Baujahr des Gebäudes, Geschoß sowie Nettokaltmiete pro Monat und pro Quadratmeter angegeben.
Die Vermieterin behauptete im Wesentlichen, das Erhöhungsverlangen sei formal in Ordnung und die Miete zu der die Zustimmung verlangt werde übersteige nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Alle Vergleichswohnungen dürften sich im Bestand des Vermieters befinden. Die notwendigen Angaben betreffend der Vergleichswohnungen seien erfolgt. Die 3 Vergleichswohnungen seien ungefähr mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar. Es sei die im
Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von 100,70 qm zugrunde zu legen.
Der
Esslinger Mietspiegel sei nicht auf Ostfildern anwendbar. Der Esslinger Mietspiegel beruhe auf einer Umfrage bei Mietern „im Stadtgebiet von Esslingen“. Es sei nicht eine einzige Wohnung in Ostfildern berücksichtigt worden. Die Gemeindestrukturen von Ostfildern und Esslingen seien keinesfalls vergleichbar. Ostfildern habe nur rund 1/3 der Einwohnerzahl von Esslingen und sei ein künstliches Gebilde, welches 1975 aus dem Zusammenschluss vierer Gemeinden entstanden sei. Es zerfalle in 6 Stadtteile, verstreut auf der Filderebene. Bei Esslingen handele es sich um eine historisch gewachsene, ehemals freie Reichsstadt mit fast 100.000 Einwohnern. Eine Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach dem Mietspiegel von Esslingen sei unter diesen Umständen nicht erforderlich.
Darüber hinaus handele es sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, die Auswertung von 700 Datensätzen führe nicht zu einer hinreichenden Repräsentativität. Der Mietspiegel entfalte daher keine Vermutungswirkung. Bei Anwendung des Esslinger Mietspiegels ergebe sich im Übrigen bei Zugrundelegung der gleichen Zu- und Abschläge wie in den vorangegangen Mieterhöhungen ein Zuschlag von 7%. Es müsse dann aber zugunsten des Vermieters eine Stichtagsdifferenz berücksichtigt werden, da der Mietspiegel 2014 zeitlich weitaus näher am streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen liege. Daraus ergebe sich eine Grundmiete von 6,92€ und ein Zuschlag von 0,48€, somit eine Vergleichsmiete von 7,40€/qm, verlangt würden jedoch nur 7,20€.
Die Mieter behaupteten im Wesentlichen, das Mieterhöhungsverlangen sei nicht wirksam begründet. Es fehle an sonstigen Angaben über die Beschaffenheit der Vergleichswohnungen, ohne die es den Mietern nicht möglich sei, die Vergleichbarkeit zu überprüfen. Eine Vergleichbarkeit der Wohnungen liege nicht vor. Die herangezogenen Wohnungen müssten nach ihrer Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ungefähr mit der Wohnung der Mieter vergleichbar sein, hierzu seien aber weitere Angaben erforderlich wie Zuschnitt, Bauweise, und baulicher Zustand. Die Ausstattung der Wohnung rechtfertige darüber hinaus die geforderte Miete nicht. Seit Einzug der Mieter seien keine Renovierungsmaßnahmen durchgeführt worden. Die derzeitige Miete überschreite bereits die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem gem.
§ 558a Abs. 4 S.2 BGB vergleichbaren Mietspiegel für Ostfildern. Bei einer Mietpreisberechnung anhand des Esslinger Mietspiegels ergebe sich eine ortübliche Vergleichsmiete zwischen 486,68 und 707,14€. Die Wohnfläche sei von der Vermieterin nicht zutreffend ermittelt und zugrunde gelegt worden, diese betrage tatsächlich nur 97,41 qm
Der Mietspiegel von Esslingen sei auf Ostfildern anwendbar. Esslingen und Ostfildern seien strukturell vergleichbar. Es handele sich um einen qualifizierten Mietspiegel, da für die Erstellung das anerkannte regressionsanalytische Auswertungsverfahren angewandt wurde. Bei kleineren Kommunen genüge eine Ergebnisstichprobe von mindestens 500 Wohnungen.
Die von der Vermieterin ermittelten Zu- und Abschläge seien unzutreffend, es sei ein Abschlag von 4 Punkte zu machen für das Vorliegen eines Mehrfamilienhauses mit mehr als 10 Wohnungen pro Hauseingang und mind. 5 Volletagen. Ferner sei in den letzten 15 Jahren keine komplette Wohnungssanierung erfolgt.
Das Gericht entschied für die Vermieterin: Die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung war zulässig. Das Mieterhöhungsverlangen erfüllte die formellen Anforderungen des § 558 a Abs. 1, 2, 3 BGB und war wirksam:
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