Zu laut zum Wohnen: Mietminderung bei Trocknungsgeräten nach Wasserschaden

Schimmelbildung in der Mietwohnung begründet grundsätzlich eine Mietminderung, wenn der Vermieter nicht beweisen kann, dass die Ursache allein im Verantwortungsbereich des Mieters liegt. Ist dem Mieter wegen unzumutbarer Lärmbelästigung durch Trocknungsgeräte ein Verbleib in der Wohnung nicht möglich, ist die Miete für diesen Zeitraum vollständig gemindert, und der Mieter kann zudem Aufwendungsersatz für ein Ausweichquartier sowie für die durch die Mangelbeseitigung entstandenen Kosten verlangen.

Mietminderung wegen Schimmelbildung: Wer muss was beweisen?

Schimmelbildung in einer Mietwohnung stellt einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar, da von ihr sowohl eine erhebliche optische Beeinträchtigung als auch potenzielle Gesundheitsgefahren ausgehen können. Die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch wird dadurch gemindert, ohne dass es auf den Nachweis konkreter gesundheitlicher Schäden ankommt.

Für die Frage, wer die Verantwortung für die Mangelursache trägt, gilt eine differenzierte Beweislastverteilung. Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten. Den Vermieter trifft nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Mangel nicht aus seinem eigenen Verantwortungsbereich stammt und die Ursache allein dem Mieter zuzurechnen ist (vgl. BGH, 10.11.2004 - Az: XII ZR 71/01; BGH, 03.11.2004 - Az: VIII ZR 28/04). Pauschale Behauptungen zu angeblich unzureichendem Lüftungs- oder Heizverhalten des Mieters genügen hierfür nicht, wenn bauliche Ursachen der Schimmelbildung nicht ausgeschlossen werden können und keine hinreichenden tatsächlichen Feststellungen zum konkreten Nutzerverhalten getroffen wurden. Auch ein zum Entscheidungszeitpunkt schimmelfreier Zustand der Wohnung steht der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur nachträglichen Ursachenklärung entgegen, wenn nicht dargelegt wird, welche Feststellungen ein Sachverständiger zu einem zurückliegenden, nicht mehr vorhandenen Schadensbild noch treffen könnte.

Wann ist die Tauglichkeitsminderung durch Trocknungsarbeiten als vollständige Aufhebung zu werten?

Werden zur Beseitigung eines Feuchtigkeits- oder Wasserschadens Trocknungsgeräte in der Mietwohnung aufgestellt, kann die hierdurch verursachte Lärmbelästigung dazu führen, dass dem Mieter ein Verbleib in der Wohnung während des Betriebs der Geräte nicht zumutbar ist. Maßgeblich ist dabei, ob der von den Geräten ausgehende Geräuschpegel die einschlägigen Richtwerte zum Schutz gegen Lärm deutlich überschreitet. Nach der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) betragen die Immissionsrichtwerte bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden tagsüber 35 dB(A) und nachts 25 dB(A); bei reinen Wohngebieten gilt außerhalb des Gebäudes ein Tagesrichtwert von 50 dB(A) und ein Nachtrichtwert von 35 dB(A). Wird ein dauerhafter Innenpegel von 50 dB(A) erreicht, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass dem Mieter eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung - insbesondere konzentriertes Arbeiten und ungestörter Schlaf - nicht mehr möglich und damit nicht zumutbar ist. In diesem Fall ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vollständig aufgehoben, sodass der Mieter gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB für die Dauer der Beeinträchtigung von der Mietzahlung vollständig befreit ist, ohne dass es auf den Nachweis eines bestimmten Minderungsprozentsatzes ankommt.

Vorliegend betraf dies einen Mieter, der als Religionswissenschaftler, Autor und Sänger auf häusliche Ruhe zur Ausübung seiner beruflichen und musischen Tätigkeit angewiesen war und dessen Wohnung sich zudem als hellhörig erwies, sodass die Lärmbelästigung durch die im Bad und Flur aufgestellten Trocknungsgeräte auch in den übrigen Räumen der Wohnung deutlich wahrnehmbar war.

Steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Duldungspflicht zu?

Der Vermieter kann von dem Mieter gemäß § 554 Abs. 1 BGB die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verlangen. Diesem Duldungsanspruch kann der Mieter jedoch einen Vorschussanspruch für die ihm durch die Mangelbeseitigungsmaßnahmen entstehenden Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 S. 2 BGB entgegenhalten. Leistet der Vermieter trotz Aufforderung keinen angemessenen Vorschuss, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu, kraft dessen er die Duldung der Maßnahmen bis zur Zahlung eines angemessenen Vorschusses verweigern kann. Eine hierdurch bedingte Verzögerung der Mangelbeseitigung ist dem Mieter nicht als Verschulden zuzurechnen und schließt eine Minderung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht aus.

Welche Aufwendungsersatzansprüche stehen dem Mieter zu?

Aufwendungen, die dem Mieter infolge von Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters entstehen, sind diesem gemäß § 554 Abs. 4 S. 1 BGB zu ersetzen, sowet sie angemessen und erforderlich sind. Hierzu zählen insbesondere die durch den Betrieb von Trocknungsgeräten verursachten Stromkosten sowie Aufwendungen für vom Mieter selbst durchgeführte Reparaturarbeiten an der Mietsache, sofern diese durch Belege hinreichend substantiiert sind und vom Vermieter nicht in erheblicher Weise bestritten werden.

Ist dem Mieter ein Verbleib in der Wohnung während der Erhaltungsmaßnahmen unzumutbar, sind ihm auch die hierdurch verursachten notwendigen Umzugskosten sowie die Kosten für ein Ausweichquartier zu erstatten. Der Umfang des Erstattungsanspruchs ist dabei auf die tatsächliche Dauer der Beeinträchtigung begrenzt; eine darüberhinausgehende Anmietung eines Ersatzquartiers ist nur zu erstatten, wenn der Mieter schlüssig darlegt, weshalb diese erforderlich war. Ein Anspruch auf Erstattung von Aufwendungen für ein Ausweichquartier einer im Mietverhältnis nicht genehmigten Untermieterin besteht hingegen nur dann, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Untervermietung zustand, etwa weil es sich bei der Untermieterin um eine Lebensgefährtin handelt, die dauerhaft in den Haushalt aufgenommen werden soll (vgl. BGH, 05.11.2003 - Az: VIII ZR 371/02). In einem solchen Fall ist regelmäßig davon auszugehen, dass die Lebensgefährtin gemeinsam mit dem Mieter dasselbe Ersatzquartier nutzen kann, sodass für die gesonderte Anmietung eines weiteren Ausweichquartiers eine besondere Darlegung der Erforderlichkeit notwendig ist.

Wie verhält sich die Mietminderung zu überzahlten Mietzinsbeträgen?

Soweit der Mieter in den von einer Minderung betroffenen Zeiträumen die ungeminderte Miete entrichtet hat, kann er den überzahlten Betrag gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 BGB als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern, da die Zahlung in Höhe des Minderungsbetrages ohne rechtlichen Grund erfolgt ist. Rückforderungsansprüche des Mieters sowie Aufwendungsersatzansprüche können im Wege der Aufrechnung gemäß § 389 BGB gegen rückständige Mietzinsforderungen des Vermieters geltend gemacht werden, wobei die vom Mieter bestimmte Reihenfolge der Aufrechnung gegen die einzelnen Mietzinsforderungen maßgeblich ist.

Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.