Versorgungssperre

Mietrecht

Gerade dann, wenn ein Mieter bereits angefangen hat, die Mietzahlungen oder Betriebskostenvorauszahlungen einzustellen und der Vermieter wenig Hoffnung hat, doch noch an sein Geld zu kommen, wird daran gedacht dem säumigen Mieter Strom und/oder Wasser abzustellen. Hiermit soll Druck auf den Mieter ausgeübt werden, seine Außenstände auszugleichen oder z.B. bei einer Zwangsräumung die Wohnung (endlich) freizumachen. Fraglich ist aber, ob solche Versorgungssperren auf rechtlich sicherem Boden stehen.

Bei der Zulässigkeit ist zwischen gewerblichen Mietverträgen und Wohraummietverträgen zu unterscheiden. Während bei Wohnraummietverträgen eine Versorgungssperre nur untere erschwerten Bedingungen zulässig ist, ist dies im Gewerbemietrecht einfacher möglich. Hierzu hat der BGH entschieden, dass eine Versorgungssperre grundsätzlich zulässig ist, sofern nicht die Eigenart des Mietverhältnisses (Wohnraummietverhältnis) oder besondere Interessen des Mieters (Gesundheit, hoher Vermögensschaden) eine solche Maßnahme verbieten (BGH, 6.5.2009 - Az: XII ZR 137/07).

Zur Frage der Besitzstörung hat der BGH klargestellt, dass der Besitz keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschafft. Der Besitz verschafft lediglich Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liegt aber nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt werden. Der Besitz verleiht kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern (z.B. Strom, Warmwasser, etc.). Damit ist die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen bezieht.

Ein Anspruch auf Fortsetzung von Versorgungsleistungen kann sich nur aus dem Mietvertrag ergeben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann es im Einzelfall nach Treu und Glauben aus so genannten nachvertraglichen Pflichten ebenfalls möglich sein (s.o.). Die Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung ist aber dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhält und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden droht.

So ist es bei einer Inklusivmiete, bei der der Vermieter vertraglich verpflichtet ist für die Belieferung mit Heizenergie zu sorgen, also durchaus möglich, dass der Vermieter die Versorgung einstellt. In diesem Fall kommt es nämlich nicht zu einer Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht seitens des Vermieters. Dies gilt zumindest dann, wenn das Mietverhältnis wegen Mietrückständen gekündigt wurde. Die Pflicht zur Gebrauchsgewährung endet nach der Kündigung. Eine Versorgungspflicht nach Vertragsende besteht nur in bestimmten Ausnahmefällen (Gesundheit, hoher Vermögensschaden).

Sofern der Mieter die Versorgungsleistungen über die Nebenkosten bezahlt, wurde eine Versorgungssperre in der Vergangenheit als verbotene Eigenmacht angesehen werden - auch dann, wenn der Mieter mit den Betriebskosten im Rückstand ist (so u.a. das OLG Köln, 26.4.2004 - Az: 1 U 67/03 und KG Berlin, 29.8.2005 - 8 U 70/05). Durch die BGH-Rechtsprechung dürfte jedoch auch in solchen Fällen eine Versorgungssperre gerechtfertigt sein, weil durch die weitere Belieferung ein finanzieller Schaden droht bzw. die Versorgungsleistungen nicht bezahlt werden.

Bei einer teilweisen Versorgungssperre haben die Gerichte noch weniger Bedenken. So wurde die Sperre der Warmwasserversorgung wegen Verzugs der Betriebskostenvorauszahlungen abgenickt, wenn nicht alle Grundversorgungsleistungen unterbrochen werden und so der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt wird (AG Waldshut-Tiengen, 6.7.2009 - Az: 7 C 131/09). Schließlich muss auch das Interesse des Vermieters, an sein Geld zu kommen, berücksichtigt werden.

Bei gewerblichen Mietverträgen ist eine Sperre selbst bei noch laufendem Mietverhältnis zu rechtfertigen, wenn aufgrund hoher Rückstände fristlos gekündigt wurde und ein Insolvenzrisiko seitens des Mieters besteht, so dass keine Sicherheit geleistet werden kann (LG Heilbronn, 18.1.2007 - Az: 2 O 448/07).

Sofern der Mieter die Versorgungsleistungen direkt vom Versorgungsunternehmen bezieht, hat der Vermieter indes wenig Handhabe. Hier muss das Versorgungsunternehmen selbst tätig werden, wenn der Mieter bei diesem Rückstände angesammelt hat.

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