Gewerbemiete: Unwirksamer Ausschluss des Kündigungsrechts bei verweigerter Untervermietung

Ein formularmäßiger Ausschluss des Sonderkündigungsrechts ist in einem gewerblichen Untermietvertrag unwirksam, sofern die Klausel nicht ernsthaft ausgehandelt wurde. Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung ohne wichtigen Grund, können Hauptmieter und Untermieter ihre Mietverhältnisse außerordentlich kündigen, wobei die bloße Verlängerung der Untervermietungskette keine Verweigerung rechtfertigt.

Wann liegt eine Allgemeine Geschäftsbedingung vor und wann wurde eine Klausel „ausgehandelt“?

Der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB in einem gewerblichen Untermietvertrag stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB dar, wenn die Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung verwendet und nicht im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt wurde. Ein wirksamer Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts setzt demnach eine individualvertragliche Vereinbarung voraus.

Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen vor, wenn die Klausel einseitig gestellt wurde (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dies ist insbesondere der Fall, wenn dem Vertrag ein vom Verwender üblicherweise genutzter Standardvertragstext zugrunde liegt. Einzelne Änderungen an anderen Stellen des Vertrages, etwa das Streichen von Bestimmungen mit Bezug zu einem früheren Vertragspartner oder die Streichung eines Verbots der Teilvermietung, führen nicht dazu, dass auch die übrigen Klauseln als ausgehandelt gelten.

Aushandeln erfordert mehr als Verhandeln. Der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt der Klausel, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen. Dem Vertragspartner muss Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen eingeräumt werden, zumindest mit der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung zu beeinflussen. Die bloße Möglichkeit, Änderungswünsche zu äußern oder redaktionelle Anpassungen vorzunehmen, genügt nicht. Erforderlich ist, dass der Verwender sich deutlich und ernsthaft zur Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt. Dies kommt in aller Regel durch erkennbare Änderungen des vorformulierten Textes zum Ausdruck. Nur unter besonderen Umständen kann eine Klausel auch dann als ausgehandelt gelten, wenn es nach gründlicher Erörterung beim gestellten Entwurf verbleibt (vgl. BGH, 14.04.2005 - Az: VII ZR 56/04; BGH, 22.11.2012 - Az: VII ZR 222/12). Diese Anforderungen gelten nach ständiger Rechtsprechung auch im Rechtsverkehr zwischen Unternehmern (vgl. BGH, 04.07.2017 - Az: XI ZR 233/16).

Welche Anforderungen gelten an den Vortrag zum Aushandeln?

Die Darlegungs- und Beweislast für ein Aushandeln trägt derjenige, der sich darauf beruft. Allgemein gehaltene Ausführungen, man sei zu Änderungen auf Anforderung bereit gewesen und die Klausel habe zur Disposition gestanden, genügen nicht. Es muss dargelegt werden, auf welche Weise Gestaltungsmöglichkeiten eingeräumt wurden und dass der Vertragspartner ursprüngliche Einwände oder Vorbehalte gegen die Klausel hat fallen lassen und diese als sachlich berechtigt akzeptiert hat. Dass die Parteien ausführlich verhandelt haben und der Vertragspartner den abgestimmten Entwurf gebilligt hat, reicht nicht aus (vgl. BGH, 22.11.2012 - Az: VII ZR 222/12). Fehlt es an hinreichenden tatsächlichen Anknüpfungspunkten, ist einem Beweisangebot nicht nachzugehen, da es auf eine Ausforschung hinausliefe.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.