Nutzungsentschädigung trotz Auszug: Wenn der Mitmieter haftet, obwohl er längst weg ist

Ein Mitmieter haftet gegenüber dem Vermieter auch dann auf Nutzungsentschädigung, wenn er die Mietsache selbst nie genutzt hat und bereits vor dem streitgegenständlichen Zeitraum ausgezogen ist, da Mitmieter als Gesamtschuldner haften und ihnen rechtliche sowie tatsächliche Mittel zur Verfügung stehen, um auf den verbliebenen Mitmieter zur Rückgabe der Mietsache einzuwirken.

Tritt ein Erbe in ein vom Erblasser begründetes Mietverhältnis ein und ist das vorzeitige Kündigungsrecht des Erben vertraglich ausgeschlossen, entsteht eine Nachlasserbenschuld - mit der Folge einer Eigenhaftung des Erben - nur, wenn dieser bei der Nachlassverwaltung tätig geworden ist; das bloße Untätigbleiben genügt hierfür nicht.

Nutzungsentschädigung bei mehreren Mietern: Wer haftet nach Auszug eines Mitmieters?

Endet ein Mietverhältnis, ohne dass die Mietsache zurückgegeben wird, steht dem Vermieter gemäß § 546a BGB ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Voraussetzung ist, dass der Mieter die Mietsache dem Vermieter vorenthält. Bei einer Mehrheit von Mietern stellt sich die Frage, ob dies auch für einen Mitmieter gilt, der die Räume tatsächlich nie selbst genutzt hat oder bereits ausgezogen ist, während ein anderer Mitmieter im Besitz der Sache verbleibt.

Hier gilt: Mitmieter haften als Gesamtschuldner. Ein bereits ausgezogener Mitmieter schuldet daher grundsätzlich ebenfalls Nutzungsentschädigung bis zur tatsächlichen Rückgabe der Mietsache durch die verbliebenen Mieter. Ein Vorenthalten im Sinne von § 546a BGB setzt voraus, dass für den Mieter die Möglichkeit besteht, die Mietsache zurückzugeben. Es entfällt nur dann, wenn die Rückgabe nach § 275 Abs. 1 BGB objektiv oder subjektiv unmöglich ist.

Liegt subjektive Unmöglichkeit vor, wenn ein Mitmieter bereits ausgezogen ist?

Die Frage der subjektiven Unmöglichkeit stellt sich insbesondere dann, wenn ein Mitmieter aus den Räumen ausgezogen ist, während der andere in den Räumen verbleibt. Eine subjektive Unmöglichkeit liegt in diesen Fällen dennoch nicht vor, weil der ausgezogene Mieter auf den in den Räumen verbliebenen Mieter mit rechtlichen und tatsächlichen Mitteln einwirken kann, damit der Rückgabeanspruch gegenüber dem Vermieter erfüllt wird. Der Umstand, dass ein Mitmieter die Mietsache selbst nie genutzt hat, ändert an dieser Bewertung nichts.

Neben dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung kommt bei Vertragsverletzungen ein Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens in Betracht. Veranlasst eine Vertragspartei die andere Seite durch eine Vertragsverletzung zur außerordentlichen Kündigung, kann sie zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet sein. Geschuldet wird dabei der Mietzinsausfall bis zu dem Zeitpunkt, an dem ein bis dahin unkündbares Mietverhältnis durch Fristablauf geendet hätte, oder bis zu dem Zeitpunkt, zu dem ein kündbares Mietverhältnis erstmals durch ordentliche Kündigung hätte beendet werden können.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.