Umbauten in der Mietsache durch den Mieter: In welcher Höhe kann ein Bereicherungsausgleich verlangt werden?

Investiert ein Mieter in die Mietsache, richtet sich ein Bereicherungsausgleich nicht nach den tatsächlichen Investitionskosten, sondern danach, in welchem Umfang der Vermieter durch einen tatsächlich erzielbaren höheren Ertragswert profitiert. Ob eine höhere Miete am Markt tatsächlich erzielbar ist, muss - bei Bestreiten - durch Sachverständigengutachten geklärt werden, insbesondere wenn die Umbauten auf die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters zugeschnitten sind.

Bereicherungsausgleich bei Mieterinvestitionen: Welcher Maßstab gilt?

Tätigt ein Mieter während der Mietzeit Investitionen in das Mietobjekt, stellt sich nach Beendigung des Mietverhältnisses die Frage, in welchem Umfang ihm hierfür ein Ausgleich zusteht. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bemisst sich der Umfang einer durch wertsteigernde Investitionen des Mieters eingetretenen Bereicherung des Vermieters nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen und auch nicht nach der objektiven Wertsteigerung des Bauwerks als solcher. Maßgeblich ist vielmehr, welche Vorteile der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können (vgl. BGH, 05.10.2005 - Az: XII ZR 43/02; BGH, 16.09.1998 - Az: XII ZR 136/96; BGH, 10.10.1984 - Az: VIII ZR 152/83; BGH, 03.02.1959 - Az: VIII ZR 91/58).

Diese Differenzierung ist von praktischer Bedeutung: Investitionskosten und objektive Wertsteigerung des Gebäudes können erheblich von dem tatsächlich erzielbaren Mehrertrag abweichen, den der Vermieter durch eine Weitervermietung oder Nutzung der verbesserten Mietsache realisieren kann. Der Bereicherungsausgleich orientiert sich damit strikt am wirtschaftlichen Vorteil des Vermieters, nicht an dem Aufwand des Mieters.

Wie wird der erzielbare Ertragswert ermittelt?

Der tatsächlich erzielbare erhöhte Ertragswert bemisst sich regelmäßig nach der ortsüblichen Miete, die für die verbesserte Mietsache am Markt erzielt werden kann. Wird eine entsprechende Wertsteigerung oder die Ortsüblichkeit eines vom Anspruchsteller behaupteten höheren Mietzinses von der Gegenseite bestritten, darf dieser Vortrag nicht ungeprüft der Entscheidung zugrunde gelegt werden. Vielmehr ist über die tatsächlich erzielbare Miete Beweis zu erheben, in der Regel durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.