Aufnahme von Enkelkindern und Schwiegertochter als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietwohnung

Mieter dürfen nahe Familienangehörige in einer Notlage in ihre Wohnung aufnehmen, ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, wenn die Wohnung ausreichend Platz bietet. Diese Personen sind dann keine „Dritten“ im Sinne des Gesetzes, sodass weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung gerechtfertigt ist.

Wann liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vor?

Streitig war, ob ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen und die Räumung der Wohnung verlangen kann, wenn der Mieter nahe Angehörige dauerhaft aufnimmt, ohne zuvor die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Der Vermieter stützte seine solche Kündigung hierbei auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte sowie auf eine Überbelegung der Wohnung. Entscheidend war, ob die aufgenommenen Personen überhaupt „Dritte“ sind und ob die Wohnung den zusätzlichen Personen Raum bietet.

Vorliegend betraf dies eine etwa 75 qm große Dreizimmerwohnung, in der die langjährigen, älteren Mieter nach dem Verlust der Wohnung ihres Sohnes und seiner Familie die Schwiegertochter und zwei volljährige Enkelkinder aufnahmen. Der Vermieter kündigte fristlos und hilfsweise ordentlich und verlangte Räumung und Herausgabe.

Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung nicht zugemutet werden kann. Als besonders geregelter Fall nennt § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB die erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters dadurch, dass der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.

Die Vorschrift setzt zwei Tatbestandselemente kumulativ voraus: die unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten als vertragswidrige Handlung des Mieters und die dadurch bedingte erhebliche Rechtsverletzung auf Vermieterseite (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 543 Rn. 143). Das Merkmal der unbefugten Gebrauchsüberlassung an einen Dritten ist mit demjenigen des § 540 Abs. 1 S. 1 BGB identisch (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 543 Rn. 144, 145).

Brauchen Mieter für die Aufnahme von Angehörigen eine Erlaubnis?

In Rechtsprechung und Schrifttum ist anerkannt, dass der Mieter für die Aufnahme nächster Familienangehöriger, zum Haushalt gehörender Bediensteter und von Personen, die er zu seiner Pflege benötigt, grundsätzlich keine Erlaubnis des Vermieters braucht. Diese Personen sind bereits keine Dritten im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB (vgl. BGH, 15.05.1991 - Az: VIII ZR 38/90; BayObLG, 29.11.1983 - Az: RE-Miet 9/82). Die Aufnahme enger Angehöriger gehört damit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung und findet ihre Grenze erst in einer Überbelegung.

Unstreitig darf der Mieter dem Ehegatten, den gemeinsamen Kindern sowie den Kindern des Ehegatten und den Stiefkindern den Mitgebrauch einräumen (vgl. OLG Hamm, WuM 1997, 364). Auf Minderjährigkeit, Erziehungsbedürftigkeit oder wirtschaftliche Unselbständigkeit der Kinder kommt es nicht an; maßgeblich ist allein die enge verwandtschaftliche Bindung (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 540 Rn. 24). Allgemein werden unter Familienangehörigen nur „nahestehende“ oder „nächste Angehörige“ verstanden. Wo die Grenze im Einzelnen zu ziehen ist, ist nicht abschließend geklärt. Es existiert Rechtsprechung, die Enkel ohne Weiteres zum privilegierten Personenkreis zählt (vgl. AG Wiesbaden, 04.07.2011 - Az: 93 C 4774/10; LG Wuppertal, MDR 1971, 49), und solche, die unter Umständen auch die Schwiegermutter des Mieters dazurechnet (LG Berlin, GE 1980, 660).

Wie wird der Kreis der privilegierten Personen bestimmt?

Ob eine Person Dritter ist, richtet sich nach Inhalt und Zweck des Mietvertrags und gegebenenfalls nach dessen Auslegung (vgl. BGH, 19.09.1973 - Az: VIII ZR 175/72). Enthält der Vertrag keine ausdrückliche Abrede zur Aufnahme bestimmter Angehöriger, ist er nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte auszulegen (§ 157 BGB; vgl. BayObLG, 29.11.1983 - Az: RE-Miet 9/82). Erscheint die Aufnahme danach gerechtfertigt und damit vertragsgemäß, ist für § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Raum. Dritte sind nur Personen, die nicht schon nach dem Inhalt des Mietvertrags bestimmungsgemäß am Gebrauch der Mietsache teilhaben.

Der Zweck der Regelung besteht darin, den Vermieter davor zu schützen, dass ihm ein anderer Vertragspartner aufgedrängt wird, als der, für den er sich entschieden hat. Maßgeblich ist daher, ob der Vermieter mit der Aufnahme der Personen rechnen musste. Zwar wird eine Wohnung heute in der Regel für die Kleinfamilie angemietet, also für den Mieter, den Ehegatten und die Kinder. Die Aufnahme von Enkelkindern und Schwiegertochter wird ohne besonderen Anlass in die Überlegungen bei Vertragsschluss nicht ohne Weiteres einbezogen. Andererseits besteht keine allgemeine Auffassung, dass diese Personen generell nicht zu den engsten Familienangehörigen zählen, die selbstverständlich in der Wohnung mitwohnen dürfen. Nach der Überzeugung des Gerichts empfinden große Teile der Bevölkerung die Aufnahme von Enkelkindern und Schwiegertochter in die eigene Wohnung als angemessen und selbstverständlich, wenn aufgrund besonderer Umstände Bedarf besteht und Platz vorhanden ist. Dies gilt umso mehr, als die Familie nach Art. 6 GG unter dem besonderen Schutz der staatlichen Ordnung steht.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.