Unerträglicher Lärm vom Nachbargrundstück - Mietminderung von 25 % gerechtfertigt

Übersteigen Lärm-, Staub- und sonstige Immissionen von einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück das nach der Verkehrsanschauung übliche Maß, begründet dies einen Mangel der Mietsache, der den Mieter zur Minderung berechtigt. Auf eine vorherige Kenntnis des Mieters von der geplanten Bebauung kommt es dabei nur an, soweit sich die tatsächlichen Beeinträchtigungen im üblichen Rahmen halten; werden Intensität oder zeitlicher Umfang der Belästigungen überschritten, bleibt das Minderungsrecht unberührt.

Baulärm vom Nachbargrundstück als Mietmangel

Nach § 537 BGB a.F. ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ein solcher Mangel kann auch dann vorliegen, wenn die Beeinträchtigung nicht von der Mietsache selbst, sondern von äußeren Einwirkungen ausgeht, die auf sie einwirken - etwa durch Bautätigkeit auf einem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück. Wird die Nutzbarkeit einer Wohnung durch Lärm-, Staub- oder sonstige Immissionen einer Baustelle in der Nachbarschaft erheblich eingeschränkt, haftet der Wohnung ein Mangel im Sinne der Vorschrift an.

Ist eine Mietminderung wegen Baulärms grundsätzlich ausgeschlossen?

In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob eine Mietminderung wegen Baulärms aus der Nachbarschaft regelmäßig ausscheidet. Ausgehend vom Wortlaut des Gesetzes ist jedoch festzuhalten, dass jeder erhebliche Sachmangel grundsätzlich zur Minderung des Mietzinses führt. Einschränkungen dieses Minderungsrechts lassen sich nicht bereits aus der Grundregel des § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. herleiten, sondern allenfalls aus § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. beziehungsweise aus § 539 BGB a.F.. Ein pauschaler Ausschluss des Minderungsrechts bei baustellenbedingten Immissionen besteht demnach nicht.

Welche Rolle spielt die Kenntnis des Mieters von der geplanten Bebauung?

Das Minderungsrecht entfällt nur dann, wenn dem Mieter bei Anmietung der Wohnung die Umstände bekannt waren, aus denen sich die Beeinträchtigung typischerweise ergibt. Ist dem Mieter die bevorstehende Bebauung des Nachbargrundstücks bekannt, so sind hiervon ausgehende Lärm- und Schmutzbelästigungen nur insoweit hinzunehmen, als sie sich im für Bautätigkeiten üblichen Rahmen halten. Übersteigen die Beeinträchtigungen dieses übliche Maß - sei es in ihrer Intensität, sei es in zeitlicher Hinsicht - kann nicht mehr davon ausgegangen werden, dass der Mieter diese Belästigungen bei Vertragsschluss in Kauf genommen hat. In einem solchen Fall verbleibt es bei dem Grundsatz, dass der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist, unabhängig davon, ob er von der geplanten Bebauung Kenntnis hatte.

Wann übersteigen Immissionen das übliche Maß?

Für die Beurteilung, ob die von einer Baustelle ausgehenden Beeinträchtigungen über das übliche Maß hinausgehen, sind sowohl die Intensität der Immissionen als auch deren zeitlicher Umfang maßgeblich. Der Mieter einer Wohnung, in deren Nachbarschaft gebaut wird, muss nicht damit rechnen, dass eine normale Unterhaltung selbst bei geschlossenen Fenstern nicht mehr möglich ist, das Radio- oder Fernsehprogramm nicht mehr wahrgenommen werden kann oder es infolge der Bauarbeiten zu Erschütterungen innerhalb der eigenen Wohnung kommt. Ebenso darf der Mieter darauf vertrauen, dass in den Stunden des üblichen Feierabends sowie an Samstagen und Sonntagen Ruhe herrscht. Werden diese Grenzen überschritten, ist von einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit auszugehen.

Beweiswürdigung von Zeugenaussagen gegenüber Schallmessungen

Der Nachweis erheblicher Lärmbelästigungen kann durch Zeugenaussagen geführt werden, auch wenn diesen von der Gegenseite vorgelegte Schallschutzmessungen entgegenstehen, die keine über das zulässige Maß hinausgehenden Werte ausweisen. Solche Messungen stehen glaubhaften Zeugenbekundungen nicht zwingend entgegen, wenn nicht auszuschließen ist, dass die Messungen zu Zeiten geringerer Lärmentwicklung stattfanden oder nicht in den unmittelbar an die Baustelle angrenzenden Räumen vorgenommen wurden. Zu berücksichtigen ist dabei, dass Geräuschbelästigungen im Freien regelmäßig geringer ausfallen als in unmittelbar angrenzenden Gebäuden, in denen sich der Schall über die Bausubstanz weiterleitet.

Bemessung der Minderungshöhe

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Wird die Nutzbarkeit der Wohnung gerade in den Zeiten eingeschränkt, in denen sie typischerweise besonders intensiv genutzt wird - etwa in den Abendstunden sowie an Wochenenden -, rechtfertigt dies eine erhebliche Herabsetzung des Mietzinses.

Vorliegend wurde eine Minderung um 25 % der vereinbarten Grundmiete für die Monate als angemessen erachtet, in denen die von einem angrenzenden Neubau ausgehenden Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigungen das übliche Maß nach Intensität und zeitlichem Umfang deutlich überschritten, insbesondere durch Bauarbeiten bis in die Abendstunden und an Samstagen bis in den Mittag hinein sowie durch eine erhebliche Beeinträchtigung der Balkonnutzung infolge eines unmittelbar vor dem Gebäude aufgestellten Baukrans.

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