Schönheitsreparaturen: Starre Fristen sind auch bei Gewerbeverträgen unzulässig

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Auch in Gewerbemietverträgen ist die Verwendung einer starren Fristenregelung für die Schönheitsreparaturen unwirksam.

Gewerbliche Mieter sind hinsichtlich der Renovierungspflicht nicht weniger schutzbedürftig als Wohnraummieter. Eine starre Fristenregelung is daher auch gegenüber einem gewerblichen Mieter unangemessen, da dies zu Belastungen führen kann, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen.

Hierzu führte das Gericht aus:

Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrags nach dem gemäß Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB auf das Mietverhältnis der Parteien anzuwendenden § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB insgesamt unwirksam ist. Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen, wie sie hier nach den unangegriffenen Feststellungen der Kammer anzunehmen sind, sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen die Gebote von Treu und Glauben verstößt, liegt hier vor. Das Landgericht hat die in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrags (MV) enthaltene Fälligkeitsregelung, wonach Schönheitsreparaturen mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen sind, zu Recht als Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Nach dem Wortlaut der Klausel sind die Schönheitsreparaturen „mindestens“ nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Dies kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur die Bedeutung haben, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach drei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Diese „starre“ Fälligkeitsregelung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt. Nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans auch im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, selbst wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter – wie hier gemäß § 13 Nr. 2 MV - vertraglich ausgeschlossen ist. Etwas anderes ist jedoch nach der Rechtsprechung des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats anzunehmen, wenn der Wohnungsmietvertrag einen starren Fristenplan enthält, der dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach Ablauf genau fixierter Zeiträume verbindlich vorschreibt (BGH, 23.06.2004 - Az: VIII ZR 361/03). In diesem Fall wird der Wohnungsmieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und ihm wird eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt als der Vermieter ihm ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde. Das ist mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar.