Kautionsrückzahlung: Wann Vermieteransprüche verfristet sind

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution wird fällig, sobald eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könnte.

War der Mieter bei Mietbeginn nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, kann der Vermieter hierfür auch dann keinen Ersatz verlangen, wenn die Wohnung mit dekorativ verändertem Zustand zurückgegeben wird.

Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs

Mit Leistung der Mietsicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr; die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Der Anspruch eines Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (vgl. BGH, 20.07.2016 - Az: VIII ZR 263/14; so im Zusammenhang mit einem Leasingvertrag auch BGH, 18.01.2017 - Az: VIII ZR 263/15).

Hierzu waren im zu entscheidenden Fall diverse vermeitliche Forderungen des Vermieters zu prüfen und bewerten.

Steht dem Vermieter bei fehlender Renovierungspflicht ein Schadensersatzanspruch wegen des Wohnungszustands zu?

Ist der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet (vgl. BGH, 18.03.2015 - Az: VIII ZR 185/14), steht dem Vermieter auch bei Rückgabe der Wohnung in dekorativ verändertem Zustand kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die Wohnung vor Kenntnis dieses Zustands bereits zu einer niedrigeren Miete neu vermietet war. In einem solchen Fall handelt es sich bei geltend gemachten fiktiven Renovierungskosten um Kosten für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter mangels bestehender Renovierungspflicht des Mieters nicht verlangen kann, wenn bei Mietbeginn keine renovierte Wohnung übergeben worden war.

Kann ein Mietausfallschaden geltend gemacht werden?

Macht der Vermieter geltend, eine Neuvermietung sei ihm nur zu einer geringeren Miete möglich gewesen, weil der Mieter die Wohnung in verändertem Zustand hinterlassen habe, fehlt es an der erforderlichen Kausalität zwischen der Höhe der neuen Miete und dem Zustand der Wohnung, wenn der Abschluss des Nachmietvertrages bereits vor der Rückgabe der Mietsache und vor Kenntnis des tatsächlichen Wohnungszustands erfolgte. Zu einem solchen Zeitpunkt können weder Vermieter noch Nachmieter wissen, in welchem Zustand der Mieter die Wohnung letztlich zurücklassen wird.

Was gilt bei unterbliebener Geltendmachung von Ansprüchen während des Mietverhältnisses?

Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand einzelner Bauteile der Mietsache - hier: Fußleisten - kann der Vermieter gegenüber dem Mieter nicht mit Erfolg geltend machen, wenn er derartige Ansprüche zuvor nie geltend gemacht und den Mieter auch nicht zur Beseitigung etwaiger Schäden aufgefordert hat.

Ausschlussfrist hinsichtlich von Betriebskostensalden

Die Geltendmachung etwaiger Betriebskostensalden scheitert an der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, sofern die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist.

Ohne ersichtliche Ansprüche des Vermieters ist die Rückzahlung der Kaution fällig

Sind darüber hinaus keine weiteren Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis ersichtlich, ist der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters - wie vorliegend - fällig.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.