Erlöschen des Mietverhältnisses bei vollständiger Zerstörung der Mietsache

Wird die Mietsache vollständig zerstört, erlischt das Mietverhältnis automatisch - ein bloßer Brandschaden ist dagegen ein Mangel, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigen kann.

Wann erlischt ein Mietverhältnis durch Zerstörung der Mietsache?

Wird das Mietobjekt vollständig zerstört, kann begrifflich nicht von einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB gesprochen werden. Der Vermieter wird in diesem Fall nach § 275 Abs. 1 BGB von seiner Pflicht zur Gebrauchsüberlassung befreit. Im Gegenzug entfällt nach § 326 Abs. 1 BGB die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete. Das Mietverhältnis erlischt automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf (vgl. Günter, in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 536 BGB Rn. 470; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 17. Aufl., § 536 BGB Rn. 23).

Eine vollständige Zerstörung liegt nicht schon bei erheblichen Brand-, Wasser- und Geruchsschäden vor. Maßgeblich ist, ob die Mietsache noch vorhanden und wiederherstellbar ist. Das war vorliegend nach dem Zustand der Räume, wie er sich aus den vorgelegten Lichtbildern ergab, nicht der Fall.

Was gilt bei vertraglicher Regelung zur teilweisen Zerstörung?

Enthält der Mietvertrag eine Regelung zur (teilweisen) Zerstörung der Mietsache, ist diese nach den §§ 133, 157 BGB auszulegen. Zur Abgrenzung von einer Beschädigung im Sinne einer Mangelhaftigkeit nach § 536 Abs. 1 BGB ist eine solche Klausel dahin zu verstehen, dass die vollständige Zerstörung eines abgrenzbaren Teils des Mietobjekts gemeint ist. Werden keine abweichenden Auslegungsgesichtspunkte vorgetragen, genügt eine bloße Beschädigung nicht. Im konkreten Fall lag danach lediglich ein Mangel vor, der den vertragsgemäßen Gebrauch aufhob, das Mietverhältnis aber nicht unmittelbar beendete.

Welche Voraussetzungen hat die außerordentliche Kündigung wegen eines Mangels?

Der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB setzt einen Verstoß gegen die Hauptleistungspflicht des Vermieters voraus, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB). Er greift vor allem bei Sach- oder Rechtsmängeln nach § 536 Abs. 1 bis 3 BGB.

Dies war hier erfüllt: Trotz laufender Sanierung war die Mietfläche zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch nicht nutzbar. Der Fußboden fehlte, der Brandgeruch hing noch in den Räumen, die vertraglich vereinbarte Ausstattung war nicht vorhanden. Auch der Vermieter ging selbst von einer noch nicht fertiggestellten Sanierung aus, da er die Übernahmefähigkeit erst für einen späteren Zeitpunkt behauptete.

Muss zusätzlich die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung festgestellt werden?

Liegen die Voraussetzungen eines benannten Regelbeispiels nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB vor, müssen nicht zusätzlich die Voraussetzungen der Generalklausel aus § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB festgestellt werden. Eine Interessenabwägung, ob dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar ist, findet dann nicht statt (vgl. BGH, 18.10.2006 - Az: XII ZR 33/04; OLG Dresden, 10.07.2019 - Az: 5 U 151/19). Der Einwand des Vermieters, er habe kostenfreie, gleichwertige Ersatzräume bereitgestellt und aktiv an der Mangelbeseitigung gearbeitet, ist daher für die Wirksamkeit der Kündigung nicht erheblich.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.