Wasserschaden in der Mietwohnung: Muss der Mieter in Ersatzwohnung ziehen?

Verweigert ein Mieter dauerhaft den Zutritt zu seiner Wohnung, um notwendige Instandsetzungsarbeiten zu verhindern, und lehnt er zugleich eine zumutbare Ersatzwohnung ab, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Die Zumutbarkeit eines vorübergehenden Umzugs ist im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung zu beurteilen; ein Umzug für bis zu zwei Monate in eine 32 km entfernte, größere und vergleichbar ausgestattete Ersatzwohnung ist dabei regelmäßig hinzunehmen.

Wann rechtfertigt die Verweigerung des Zutritts eine Kündigung?

Mieter sind nach § 555a Abs. 1 BGB verpflichtet, Maßnahmen zu dulden, die der Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache dienen. Verweigert der Mieter den hierfür erforderlichen Zutritt zur Wohnung, stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen dieses Verhalten eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigt und ob dem Mieter gegebenenfalls ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich seiner Duldungspflicht zusteht.

Ein Verstoß gegen die Duldungspflicht kann sowohl eine ordentliche als auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen (vgl. BGH, 15.04.2015 - Az: VIII ZR 281/13). Voraussetzung für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Behindert der Mieter eine vom Vermieter geplante Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme durch Zutrittsverweigerung, sind im Rahmen der erforderlichen Einzelfallprüfung insbesondere folgende Kriterien von Bedeutung: die Art der beabsichtigten Maßnahme, deren Dringlichkeit, das Ausmaß der Beeinträchtigung des Mieters, die wirtschaftliche Bedeutung der sofortigen Duldung für den Vermieter sowie die dem Vermieter durch eine Verzögerung drohenden Nachteile (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 85). Ergänzend ist zu prüfen, ob dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich seiner Duldungspflicht zusteht.

Wann ist ein vorübergehender Umzug in eine Ersatzwohnung zumutbar?

Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters scheidet aus, wenn der Vermieter einen angemessenen Ersatzwohnraum angeboten hat. Ob der angebotene Ersatzwohnraum angemessen ist, bestimmt sich ebenfalls nach einer umfassenden Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien. Dabei sind insbesondere Größe, Ausstattung und Lage der Ersatzwohnung sowie die Dauer der vorübergehenden Nutzung zu berücksichtigen. Eine Erschwerung der Pflege sozialer Kontakte durch die räumliche Entfernung steht der Zumutbarkeit nicht entgegen, soweit diese Kontakte auch über andere Kommunikationswege wie soziale Medien, Telefon oder E-Mail aufrechterhalten werden können. Auch die Erreichbarkeit notwendiger medizinischer Versorgung mittels öffentlicher Verkehrsmittel ist im Rahmen der Zumutbarkeit zu berücksichtigen, sofern der Mieter keine sonstigen täglichen Verpflichtungen hat, die eine solche Anbindung ausschließen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.