Wer Handwerker nicht reinlässt, bekommt keine Ersatzunterkunft bezahlt

Ein Mieter hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz für die Kosten einer Ersatzwohnung nach § 555a Abs. 3 BGB, solange er dem Vermieter den tatsächlichen Zugang zur Wohnung für Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen verweigert oder durch sein Verhalten vereitelt. Der Anspruch scheidet auch dann aus, wenn die Parteien noch über die Modalitäten einer freiwilligen Zugangsgewährung verhandeln und der Vermieter keine Kenntnis davon hat, dass dem Mieter bereits laufende Kosten für eine Ersatzunterkunft entstehen.

Grundlage und Zweck des Aufwendungsersatzanspruchs

Nach § 555a Abs. 3 BGB hat der Mieter Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die er zur Ermöglichung von Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters tätigen musste - etwa durch Anmietung einer Ersatzwohnung oder durch Umzugskosten. Zweck dieser Regelung ist es, die durch die Maßnahmen des Vermieters verursachten Belastungen des Mieters auszugleichen. Der Anspruch setzt jedoch voraus, dass der Mieter die Erhaltungsmaßnahme tatsächlich ermöglicht. Wer die Arbeiten nicht zulässt, kann auch keinen Ersatz für die hiermit verbundenen Aufwendungen verlangen.

Kein Ersatz bei verweigertem Zugang zur Wohnung

Der Aufwendungsersatz für die Kosten einer Ersatzunterkunft steht dem Mieter regelmäßig für Zeiträume nicht zu, während derer er dem Vermieter den zur Vornahme der Arbeiten erforderlichen Zugang zur Wohnung tatsächlich nicht gewährt. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter bereits über einen gerichtlichen Duldungstitel verfügt und die Maßnahme grundsätzlich auch im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen könnte. Allein das Vorhandensein eines Duldungstitels begründet keinen Aufwendungsersatzanspruch für Zeiträume, in denen der Mieter nicht ernsthaft mit einer Zwangsvollstreckung rechnen musste und die Parteien noch über eine freiwillige Regelung verhandelten.

Laufende Vergleichsverhandlungen als anspruchsausschließendes Moment

Solange die Parteien in Verhandlungen über die Modalitäten einer freiwilligen Zugangsgewährung stehen, kann der Mieter den Beginn der Baumaßnahmen nicht als unmittelbar bevorstehend betrachten. In solchen Phasen ist grundsätzlich nicht davon auszugehen, dass bereits Aufwendungen getätigt werden.

Vorliegend befanden sich die Parteien bis weit in das Jahr 2016 in einem laufenden Einigungsprozess; der Kläger unterbreitete noch im August 2016 einen Vergleichsvorschlag, nach dem er die Wohnung erst 14 Tage nach Vergleichsabschluss räumen wollte. Ein Aufwendungsersatz für diesen Zeitraum schied daher aus.

Bedeutung der Kenntnis des Vermieters von den Aufwendungen

Grundsätzlich setzt der Aufwendungsersatzanspruch nach §§ 555a Abs. 3, 555d Abs. 6 BGB keine Kenntnis des Vermieters von den getätigten Aufwendungen voraus, da ein Vermieter, der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführt, ohnehin damit zu rechnen hat, dass ihn ein solcher Anspruch trifft. Vorliegend erfuhr die Beklagte erstmals mit anwaltlichem Schreiben vom 07.11.2016 von den bereits seit Mai 2016 laufenden Kosten für die Ersatzwohnung. Entscheidend ist dabei jedoch: Hatte der Vermieter keine Kenntnis davon, dass dem Mieter bereits laufende Kosten für die Vorhaltung einer Ersatzwohnung entstehen, und wäre er dadurch in die Lage versetzt worden, die Durchführung der Baumaßnahme kurzfristig zu ermöglichen, begründet dies einen weiteren Gesichtspunkt, der gegen die Ersatzfähigkeit der Aufwendungen spricht.

Aktive Vereitelung des Arbeitstermins

Selbst nach dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter von der Ersatzwohnung wusste, schied ein Aufwendungsersatz aus: Als der Vermieter mit Schriftsatz vom 01.03.2017 einen konkreten Arbeitsbeginn für den 10.04.2017 ankündigte und der Handwerker zum vereinbarten Termin erschien, wurde ihm von einem Mitarbeiter des Mieters der Zutritt zur Wohnung verweigert (vgl. AG Charlottenburg, 14.06.2016 - Az: 225 C 15/16). Der Vermieter war nach dieser aktiven Vereitelung weder verpflichtet, weitere Zutrittsversuche zu unternehmen, noch den Mieter telefonisch zu kontaktieren. Der Mieter, der den Beginn der Arbeiten vereitelt hat, kann nicht durch spätere einseitige Freigabe der Wohnung den Zeitpunkt bestimmen, zu dem die verschobenen Arbeiten beginnen sollen.

Ausnahme: Reinigungskosten nach Verrußung

Hiervon zu trennen ist der Anspruch auf Ersatz von Reinigungskosten, die durch eine vom Vermieter veranlasste Maßnahme - vorliegend Schornsteinfegerarbeiten - verursacht wurden. Werden hierdurch Wohnung oder darin befindliche Gegenstände verrußt, ist der Vermieter unmittelbar aus § 555a Abs. 3 BGB verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und dem Mieter die hierfür erforderlichen Aufwendungen zu ersetzen - ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung bedarf (vgl. BeckOK MietR/Müller, Stand: 01.06.2019, BGB § 555a Rn. 46, 47). § 536a BGB, der eine Fristsetzung voraussetzt, ist insoweit nicht einschlägig.

Mietminderung wegen Verrußung - Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB

Die durch die Schornsteinfegerarbeiten verursachte Verrußung der Wohnung begründet zudem einen erheblichen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, der kraft Gesetzes zu einer Minderung der Miete führt. Für den Zeitraum der Beeinträchtigung steht dem Mieter ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB auf die gezahlte, aber geminderte Miete zu. Eines gesonderten Hinweises auf die beabsichtigte Minderung bedarf es nicht; der Anzeige des Mangels - vorliegend per E-Mail - kommt insoweit ausreichende Bedeutung zu. Das Gericht ist befugt, den Rückzahlungsanspruch auf einen anderen vorgetragenen Mietminderungsgrund zu stützen, ohne dass § 308 S. 1 ZPO entgegensteht, da die Minderung in den Fällen des § 536 Abs. 1 BGB gesetzlich angeordnet ist.

Ein vor der Wohnung errichtetes Baugerüst, das tatsächlich nicht für Bauarbeiten genutzt wird und keine unmittelbaren, konkreten Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs verursacht, rechtfertigt hingegen keine Mietminderung.

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