Ein Mietverwaltungsvertrag ist rechtlich als Dienstvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter nach §§ 611, 675 Abs. 1 BGB einzuordnen. Der Verwalter schuldet dabei die ordnungsgemäße Wahrnehmung der vereinbarten Verwaltungsaufgaben. Wird er zusätzlich mit der Neuvermietung beauftragt, bestehen eigenständige Nebenpflichten.
Die Verpflichtungen eines Verwalters sind dabei von denen eines Maklers abzugrenzen. Zwar treffen den Verwalter nicht dieselben Pflichten wie einen Immobilienmakler, er muss jedoch zumindest Maßnahmen ergreifen, die eine ordnungsgemäße Nachmietersuche sicherstellen. Hierzu gehört insbesondere die Annoncierung der Wohnung, sei es in Printmedien oder - dem Regelfall entsprechend - im Internet. Das bloße Anbringen eines Hinweisschildes im Fenster ist nicht ausreichend, da es nur einen sehr begrenzten Personenkreis erreicht.
Unterlässt der Verwalter die gebotene Annoncierung, liegt eine Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB vor. Diese Pflichtverletzung ist vom Verwalter zu vertreten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Entsteht dem Eigentümer dadurch ein Vermögensschaden in Form entgangener Mieteinnahmen, ist dieser nach §§ 249, 252 BGB zu ersetzen. Als ersatzfähig gilt ein Mietausfall in Höhe von zwei Monatsmieten, da nachgewiesen wurde, dass durch eine rechtzeitige Annoncierung eine Weitervermietung binnen dieses Zeitraums möglich gewesen wäre.
Darüber hinausgehende Ansprüche, etwa für weitere Mietausfälle, Kosten eines Hinweisschildes oder Mahnkosten, bestehen nicht. Die Anschaffung des Hinweisschildes stellt vielmehr eine Aufwendung dar, die nach § 670 BGB im Rahmen der Geschäftsbesorgung zu erstatten ist. Mahnkosten nach Vertragsbeendigung sowie Rückforderungen bereits gezahlter Verwaltervergütungen lassen sich rechtlich nicht begründen. Ein Anspruch auf Rückerstattung der Verwaltergebühr nach § 812 Abs. 1 BGB scheidet aus, da ein Rechtsgrund für deren Behaltendürfen bestand.
Pflichtverletzungen des Verwalters können nur dann weitergehende Ersatzansprüche auslösen, wenn der Auftraggeber substantiiert darlegt, welcher konkrete Schaden hieraus resultiert. Fehlt es an einer solchen Darlegung, entfällt eine Ersatzpflicht.
Die Verpflichtungen eines Verwalters sind dabei von denen eines Maklers abzugrenzen. Zwar treffen den Verwalter nicht dieselben Pflichten wie einen Immobilienmakler, er muss jedoch zumindest Maßnahmen ergreifen, die eine ordnungsgemäße Nachmietersuche sicherstellen. Hierzu gehört insbesondere die Annoncierung der Wohnung, sei es in Printmedien oder - dem Regelfall entsprechend - im Internet. Das bloße Anbringen eines Hinweisschildes im Fenster ist nicht ausreichend, da es nur einen sehr begrenzten Personenkreis erreicht.
Unterlässt der Verwalter die gebotene Annoncierung, liegt eine Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB vor. Diese Pflichtverletzung ist vom Verwalter zu vertreten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Entsteht dem Eigentümer dadurch ein Vermögensschaden in Form entgangener Mieteinnahmen, ist dieser nach §§ 249, 252 BGB zu ersetzen. Als ersatzfähig gilt ein Mietausfall in Höhe von zwei Monatsmieten, da nachgewiesen wurde, dass durch eine rechtzeitige Annoncierung eine Weitervermietung binnen dieses Zeitraums möglich gewesen wäre.
Darüber hinausgehende Ansprüche, etwa für weitere Mietausfälle, Kosten eines Hinweisschildes oder Mahnkosten, bestehen nicht. Die Anschaffung des Hinweisschildes stellt vielmehr eine Aufwendung dar, die nach § 670 BGB im Rahmen der Geschäftsbesorgung zu erstatten ist. Mahnkosten nach Vertragsbeendigung sowie Rückforderungen bereits gezahlter Verwaltervergütungen lassen sich rechtlich nicht begründen. Ein Anspruch auf Rückerstattung der Verwaltergebühr nach § 812 Abs. 1 BGB scheidet aus, da ein Rechtsgrund für deren Behaltendürfen bestand.
Pflichtverletzungen des Verwalters können nur dann weitergehende Ersatzansprüche auslösen, wenn der Auftraggeber substantiiert darlegt, welcher konkrete Schaden hieraus resultiert. Fehlt es an einer solchen Darlegung, entfällt eine Ersatzpflicht.
AG Recklinghausen, 27.06.2019 - Az: 54 C 180/18
ECLI:DE:AGRE1:2019:0627.54C180.18.00
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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