Gewerblicher Mietvertrag: Rechtfertigt Betriebspflichtverletzung die fristlose Kündigung?

Die Verletzung einer vertraglich vereinbarten Betriebspflicht kann eine außerordentliche fristlose Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses rechtfertigen, sofern kein die Betriebsschließung rechtfertigender erheblicher Mangel der Mietsache vorliegt.

Vertragliche Betriebspflicht im Gewerberaummietrecht

Verpflichtet sich ein Mieter von Gewerberäumen vertraglich, die Mietsache zu bestimmten Öffnungszeiten für ein bestimmtes Publikum offenzuhalten und ein bestimmtes Waren- oder Dienstleistungsangebot vorzuhalten, handelt es sich um eine selbständige Leistungspflicht, die sogenannte Betriebspflicht. Eine solche Vereinbarung ist im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich zulässig, da der Vermieter ein anzuerkennendes Interesse daran hat, dass die angemieteten Räume tatsächlich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs genutzt werden (vgl. BGH, 29.04.1992 - Az: XII ZR 221/90; BGH, 03.03.2010 - Az: XII ZR 131/08; OLG Dresden, 15.07.2015 - Az: 5 U 597/15; OLG München, 13.01.2025 - Az: 32 U 3042/24; OLG Koblenz, 27.06.2019 - Az: 1 U 1471/18).

Kann die Verletzung der Betriebspflicht eine fristlose Kündigung rechtfertigen?

Die Verletzung einer vertraglich vereinbarten Betriebspflicht wird zwar nicht vom Regelbeispiel des § 543 Abs. 2 BGB erfasst, kann jedoch im Rahmen der Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung berechtigen, da der fortgesetzte vertragswidrige Nichtgebrauch der Mietsache dem vertragswidrigen Gebrauch gleichsteht (vgl. BGH, 29.04.1992 - Az: XII ZR 221/90; OLG Köln, 28.07.2000 - Az: 19 U 184/99; OLG Celle, 20.06.2011 - Az: 2 U 49/11; OLG Dresden, 15.07.2015 - Az: 5 U 597/15; OLG Hamburg, 01.06.2023 - Az: 4 U 10/22; OLG München, 13.01.2025 - Az: 32 U 3042/24). Für die Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist erforderlich, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB; vgl. BGH, 23.01.2002 - Az: XII ZR 5/00; BGH, 15.09.2010 - Az: XII ZR 188/08).

Besteht die Betriebspflicht auch bei Mängeln der Mietsache fort?

Fehlt eine ausdrückliche vertragliche Regelung für den Fall, dass die Mietsache mit nicht unerheblichen Mängeln behaftet ist, die einem gefahrlosen Betrieb entgegenstehen, kann sich im Wege ergänzender Vertragsauslegung nach § 133, § 157 BGB ergeben, dass die Betriebspflicht in einem solchen Fall nicht besteht. Eine ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, dass der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens ergänzungsbedürftig ist, weil eine Regelung in einem regelungsbedürftigen Punkt fehlt und ohne die Vervollständigung des Vertrags keine angemessene, interessengerechte Lösung zu erzielen wäre (vgl. BGH, 04.03.2004 - Az: III ZR 96/03; BGH, 03.12.2014 - Az: VIII ZR 370/13; BGH, 14.03.2012 - Az: VIII ZR 113/11; BGH, 26.06.2014 - Az: III ZR 299/13). Maßgeblich ist, welche Regelung redliche Vertragsparteien bei sachgerechter Interessenabwägung nach Treu und Glauben getroffen hätten. Liegt ein solcher die Betriebsschließung rechtfertigender Mangel vor, fehlt es bereits an einer schuldhaften Pflichtverletzung; jedenfalls überwiegt in der gebotenen Interessenabwägung regelmäßig nicht das Kündigungsinteresse des Vermieters.

Welche Anforderungen bestehen an die tatrichterliche Feststellung streitiger Mängel?

Stützt der Mieter die Einstellung des Betriebs auf konkret bezeichnete Mängel der Mietsache, so bedarf die Feststellung ihrer Beseitigung einer vollständigen Würdigung des beiderseitigen Sachvortrags einschließlich der angebotenen Beweise. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit erstinstanzlicher Feststellungen begründen und eine neue Feststellung nach § 529 Abs. 1 ZPO gebieten, können sich insbesondere aus einer unvollständigen oder in sich widersprüchlichen Beweiswürdigung ergeben (vgl. BGH, 12.03.2004 - Az: V ZR 257/03; BGH, 08.06.2004 - Az: VI ZR 199/03; BGH, 19.03.2004 - Az: V ZR 104/03; BGH, 15.07.2003 - Az: VI ZR 361/02). Wird entscheidungserheblicher, unter Beweis gestellter Sachvortrag nicht zur Kenntnis genommen oder nicht gewürdigt, liegt hierin zugleich eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. BGH, 29.02.2012 - Az: VIII ZR 155/11; BGH, 14.03.2017 - Az: VI ZR 225/16; BGH, 10.12.2024 - Az: VI ZR 323/23; BVerfG, 10.02.2009 - Az: 1 BvR 1232/07; BGH, 07.06.2018 - Az: III ZR 210/17). Vorliegend betraf dies die Frage, ob geltend gemachte Mängel an einer Brandschutztür, im Bereich eines Wintergartens sowie an einer Elektroinstallation tatsächlich beseitigt worden waren; das Berufungsgericht sah insoweit Widersprüche zwischen den vorgelegten Anlagen und den erstinstanzlichen Feststellungen, ohne dass es diese Frage abschließend klären musste.

Kann eine unwirksame fristlose Kündigung in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden?

Eine als außerordentlich ausgesprochene Kündigung kann gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn für den Erklärungsempfänger bei Zugang der Kündigung zweifelsfrei erkennbar ist, dass der Kündigende das Mietverhältnis in jedem Fall beenden will. Dieser Wille muss sich entweder aus der Erklärung selbst oder aus dem Empfänger bekannten Umständen ergeben (vgl. BGH, 15.01.2003 - Az: XII ZR 300/99; BGH, 24.07.2013 - Az: XII ZR 104/12; BGH, 12.01.1981 - Az: VIII ZR 332/79; BGH, 02.03.2004 - Az: XI ZR 288/02; BGH, 24.11.2006 - Az: LwZR 6/05). Maßgeblicher Bezugspunkt für die Ermittlung des mutmaßlichen Parteiwillens sind dabei die wirtschaftlichen Ziele der Beteiligten; entscheidend ist, ob die Beteiligten das Ersatzgeschäft bei Kenntnis der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung vorgenommen hätten (vgl. BGH, 30.03.1994 - Az: XII ZR 30/92; OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - Az: 24 U 150/16).

Welche Anforderungen gelten an die Schriftform des Mietvertrags?

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er nach § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit. Die Schriftform ist nach § 126 Abs. 2 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miete, Vertragsdauer und Vertragsparteien - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (vgl. BGH, 13.11.2013 - Az: XII ZR 142/12; BGH, 30.04.2014 - Az: XII ZR 146/12; BGH, 25.11.2015 - Az: XII ZR 114/14; BGH, 22.04.2015 - Az: XII ZR 55/14). Da auch die Vertragsdauer zu den Essentialia eines Mietvertrages zählt (vgl. BGH, 07.07.1999 - Az: XII ZR 15/97), führt eine widersprüchliche oder unklare vertragliche Regelung zu Beginn und Dauer des Mietverhältnisses, die auch im Wege der Auslegung nach § 133, § 157 BGB nicht aufgelöst werden kann, zu einem Verstoß gegen die Schriftform. Vorliegend enthielt der Vertrag einerseits ein festes Datum für den Mietbeginn, andererseits eine hiervon abweichende Verknüpfung des Beginns des Mietzeitraums mit dem Abschluss nicht näher bestimmter Instandsetzungsarbeiten, sodass sich der maßgebliche Zeitpunkt des Mietbeginns und damit auch das Vertragsende nicht eindeutig bestimmen ließ.

Gilt der Mietvertrag wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen, ist er bei einem Vertrag über Geschäftsräume nach § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich kündbar, und zwar unabhängig von einer im Vertrag vorgesehenen Mindestlaufzeit. Erfolgt eine als außerordentlich bezeichnete Kündigungserklärung, die nach den dargestellten Grundsätzen in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden kann, wird das Mietverhältnis mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.