Fristlose Kündigung wegen fehlender Mietsicherheit erfordert vorherige Abmahnung

Eine fristlose Kündigung wegen Nichtstellung einer Mietkaution setzt einen wirksamen, nicht verjährten oder verwirkten Anspruch sowie grundsätzlich eine vorherige Abmahnung voraus. Beruht die Weigerung des Mieters auf einer vertretbaren Rechtsauffassung, fehlt es an einem schuldhaften Verhalten, das eine Abmahnung entbehrlich machen könnte.

Voraussetzungen der fristlosen Kündigung wegen Nichtstellung einer Mietsicherheit

Eine fristlose Kündigung setzt nach § 543 BGB grundsätzlich das Vorliegen eines wichtigen Grundes sowie - vorbehaltlich der Ausnahmetatbestände des § 543 Abs. 3 BGB - eine vorherige erfolglose Abmahnung voraus. Wird die Kündigung auf die Weigerung des Mieters gestützt, eine neue Mietsicherheit zu stellen, muss zunächst ein wirksamer und durchsetzbarer Anspruch auf Stellung dieser Sicherheit bestehen.

Der Anspruch auf Stellung einer Mietsicherheit unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB. Die Verjährung beginnt mit der Fälligkeit des Anspruchs. Ist die ursprüngliche Sicherheit durch Zeitablauf entfallen und wird erst nach Ablauf der Verjährungsfrist - hier nach mehr als dem Dreifachen der Frist - eine neue Sicherheit gefordert, kann sich der Mieter auf die Einrede der Verjährung berufen. Selbst wenn eine Verjährungseinrede nicht erhoben würde, kommt in einem solchen Fall regelmäßig eine Verwirkung des Anspruchs in Betracht, insbesondere wenn die Forderung der Sicherheit erst im Zusammenhang mit anderen, sich später als nicht durchgreifend erweisenden Kündigungsgründen erhoben wurde.

Wann ist eine Abmahnung vor der Kündigung entbehrlich?

Nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ist eine Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich, etwa wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Umstände vorliegen, die eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Allein die Nichterfüllung einer vertraglichen Pflicht genügt hierfür nicht, wenn das Verhalten des Mieters nicht als schuldhaft einzustufen ist.

Beruht die Weigerung, eine Sicherheit zu stellen, auf einer nach rechtlicher Beratung gebildeten und nicht mutwillig oder unvertretbar erscheinenden Rechtsauffassung, fehlt es regelmäßig an einem schuldhaften Verhalten. Unterschiedliche Rechtsauffassungen der Vertragsparteien in Einzelfragen gehören zum gewöhnlichen Verlauf eines Vertragsverhältnisses. Der Zweck der Abmahnung besteht gerade darin, dem Vertragspartner die Bedeutung eines Streitpunkts für die kündigungswillige Partei vor Augen zu führen. War der betreffende Punkt zudem nur einer von mehreren, zunächst untergeordneten Streitpunkten, kann der Mieter nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass der Vermieter allein deswegen ohne vorherige Abmahnung kündigt.

Wirksamkeit vertraglicher Klauseln zur Mietausfallentschädigung

Vertragsklauseln, die dem Vermieter im Fall einer verzögerten Rückgabe der Mietsache einen pauschalen Anspruch auf Mietzahlung über das Vertragsende hinaus einräumen, unterliegen der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Ein solcher Anspruch stellt der Sache nach einen Schadensersatzanspruch wegen Mietausfalls dar. Wird dieser Anspruch einseitig, pauschal und verschuldensunabhängig festgeschrieben, ohne dass dem Mieter der Nachweis eines Verstoßes gegen die Schadensminderungspflicht oder eines geringeren Schadens ermöglicht wird, benachteiligt dies den Mieter unangemessen. Eine derartige Klausel ist gemäß § 309 Nr. 5 BGB unwirksam, sodass ein Zahlungsanspruch hierauf nicht gestützt werden kann.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.