Ersatzunterkunft nach Wasserschaden: Mieter dürfen nicht doppelt kassieren

Muss ein Mieter wegen einer notwendigen Instandsetzungsmaßnahme vorübergehend in ein Hotel ausweichen, hat er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Ersatz der Hotelkosten. Im Wege der Vorteilsausgleichung muss sich der Mieter jedoch die für denselben Zeitraum ersparte Miete anrechnen lassen, sofern die Miete infolge vollständiger Gebrauchsaufhebung ohnehin auf „Null“ gemindert war; ein zusätzlicher Ausgleich für Komforteinbußen der Ersatzunterkunft steht ihm nicht zu.

Wann hat der Mieter überhaupt einen Aufwendungsersatzanspruch?

Muss der Mieter seine Wohnung aufgrund einer erforderlichen Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB verlassen, hat der Vermieter die hierdurch veranlassten Aufwendungen in angemessenem Umfang zu ersetzen. Zu den erstattungsfähigen Aufwendungen zählen dabei auch die Kosten einer anderweitigen Unterbringung, etwa in einem Hotel, wenn die Erhaltungsmaßnahme dem Mieter die Nutzung der Wohnung unmöglich macht.

Vorliegend war die Wohnung der Mieterinnen infolge eines Wasserschadens über mehrere Wochen unbewohnbar, sodass ein Umzug in ein Hotel erforderlich wurde. Die dabei angefallenen Übernachtungskosten waren dem Grunde nach ersatzfähig, da der Vermieter selbst geeignete Ausweichunterkünfte vorgeschlagen hatte und der Mieter nicht verpflichtet ist, sich eigenständig um eine günstigere Unterkunft zu bemühen.

Welche Kosten für die Ersatzunterkunft sind der Höhe nach angemessen?

Die Angemessenheit der Aufwendungen im Sinne von § 555a Abs. 3 BGB bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere danach, ob sich die Kosten im Rahmen des Ortsüblichen bewegen und ob der Mieter sich an eine vom Vermieter vorgeschlagene Unterkunft gehalten hat. Ein Preis, der etwa den durchschnittlichen Hotelpreisen der Region entspricht, ist nicht zu beanstanden, selbst wenn die Unterbringung hinter dem gewohnten Wohnkomfort zurückbleibt.

Warum muss sich der Mieter die ersparte Miete anrechnen lassen?

Auf den Aufwendungsersatzanspruch nach § 555a Abs. 3 BGB sind die allgemeinen Grundsätze der Vorteilsausgleichung sowie der Schadensminderungspflicht entsprechend anzuwenden (vgl. AG Hamburg, 27.08.2014 - Az: 41 C 14/14; AG Hamburg-Blankenese, 15.04.2020 - Az: 531 C 139/19; LG Berlin, 18.05.2022 - Az: 64 S 249/20). Der Zweck des § 555a BGB besteht nicht darin, dem Mieter eine finanzielle Besserstellung zu ermöglichen; ihm ist vielmehr zuzumuten, im Rahmen von Erhaltungsmaßnahmen gewisse Unannehmlichkeiten hinzunehmen. Wird die Wohnung durch die Erhaltungsmaßnahme vollständig unbenutzbar, ist die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB auf „Null“ gemindert. Verlangt der Mieter für denselben Zeitraum sowohl die Erstattung der Hotelkosten als auch eine vollständige Befreiung von der Mietzahlungspflicht, träte eine Überkompensation ein, da der Mieter faktisch kostenfrei wohnen würde. Der vollständige Nutzungsausfall der Wohnung und die vollständige Mietbefreiung heben sich in diesem Fall gegenseitig auf, sodass die ersparte Miete von dem Aufwendungsersatzanspruch in Abzug zu bringen ist. Im entschiedenen Fall führte dies dazu, dass von den geltend gemachten Hotelkosten die für denselben Zeitraum eigentlich rückforderbare Miete abgezogen wurde.

Besteht ein Ausgleichsanspruch für Komforteinbußen der Ersatzunterkunft?

Ein gesonderter Anspruch auf Ausgleich dafür, dass die vom Vermieter vermittelte oder vom Mieter gewählte Ersatzunterkunft weniger komfortabel ist als die eigentliche Mietwohnung, besteht nicht. Etwaige Wohnwert- oder sonstige Komforteinbußen, die mit der vorübergehenden Unterbringung in einer beengteren oder schlichteren Ersatzunterkunft einhergehen, sind als hinzunehmende Folge der aus § 555a Abs. 1 BGB resultierenden Duldungspflicht des Mieters anzusehen (vgl. AG Hamburg, 27.08.2014 - Az: 41 C 14/14). Dem Mieter steht es insoweit frei, eine gleichwertige oder nahezu gleichwertige Ersatzunterkunft selbst anzumieten und die hierfür anfallenden Mehrkosten geltend zu machen; ein pauschaler Ausgleichsbetrag für den erlittenen Komfortverlust ist demgegenüber nicht ersatzfähig, da nur konkrete Schäden oder Aufwendungen erstattungsfähig sind.

Mehrkosten, die dem Mieter durch das Fehlen einer Kochmöglichkeit in der Ersatzunterkunft für die Verpflegung entstehen, können unter Umständen als eigenständige Aufwendungsposition ersatzfähig sein, sofern sie konkret dargelegt und nachgewiesen werden.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.