Folgender Haftungsauschluss ist auch im
Formularmietvertrag bei Wohnraummiete wirksam: „Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel (
§ 536a BGB) wird dem Vermieter vom Mieter erlassen“. Dies gilt auch und erst Recht, wenn der Vermieter das vom Schuldner vermietete Grundstück durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben hat.
Die Garantiehaftung des Vermieters gemäß § 536a Abs. 1, 1. Alt. BGB für anfängliche Mängel kann wirksam durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, 04.10.1990 - Az: XII ZR 46/90). Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung stellt eine Erweiterung der grundsätzlich verschuldensabhängigen Haftung dar und gehört nicht zum gesetzlichen Leitbild der Haftungsregelungen. Ein entsprechender Haftungsausschluss ist daher nicht als unangemessene Benachteiligung im Sinne der AGB-Kontrolle zu werten.
Diese Rechtslage gilt uneingeschränkt auch im Wohnungsmietrecht (vgl. BayObLG, 17.12.1984 - Az: ReMiet 8/83). Der Umstand, dass es sich um Wohnraum handelt, führt nicht zu einer anderen Bewertung der Zulässigkeit solcher Klauseln. Die Interessen des Mieters werden durch die verbleibende verschuldensabhängige Haftung nach § 536a Abs. 1, 2. Alt. BGB ausreichend geschützt.
Der formularmäßige Ausschluss der Garantiehaftung ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter das Grundstück durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben hat. In dieser Konstellation ist der Erwerber einem besonderen Haftungsrisiko ausgesetzt, da ihm regelmäßig keine Rückgriffsmöglichkeit gegen den Voreigentümer zusteht und er keine Kenntnisse über die Vorgeschichte der Immobilie besitzt. Die für die Zulässigkeit des Haftungsausschlusses maßgeblichen Erwägungen gelten gerade auch – und erst recht – für diesen Fall. Der Schutz des Erwerbers vor unkalkulierbaren Haftungsrisiken wiegt hier besonders schwer.
Eine Haftung nach § 536a Abs. 1, 2. Alt. BGB setzt voraus, dass der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen dieser Haftungsgrundlage trägt der Mieter. Bloße Vermutungen über mögliche Kenntnisse des Vermieters genügen nicht. Es müssen konkrete tatsächliche Anhaltspunkte dafür vorgetragen werden, dass und durch wen dem Vermieter vor dem Schadenseintritt Kenntnisse über den Mangel vermittelt wurden.
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