Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Bedrohung von Handwerkern mit einem Messer

Eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses setzt grundsätzlich eine vorherige Abmahnung voraus, sofern nicht eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses vorliegt, die auch durch eine Abmahnung nicht mehr behoben werden könnte. Selbst ein gewichtiges Fehlverhalten eines Mieters gegenüber Dritten im Haus rechtfertigt bei langjährigem, ansonsten beanstandungsfreiem Mietverhältnis regelmäßig keine Entbehrlichkeit der Abmahnung.

Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung

Eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses setzt gemäß § 543 Abs. 1 BGB einen wichtigen Grund voraus, der dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht. Nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist bei einer Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis grundsätzlich eine vorherige erfolglose Abmahnung erforderlich. Diese Abmahnung dient dazu, dem Vertragspartner die Möglichkeit zu geben, sein Verhalten zu ändern und die Vertragsgrundlage wiederherzustellen, bevor der Vermieter zum schärfsten Mittel der fristlosen Kündigung greift.

Wann ist eine Abmahnung entbehrlich?

Eine Abmahnung ist gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nur ausnahmsweise entbehrlich. Dies gilt zum einen, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, zum anderen, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Darüber hinaus kann eine Pflichtverletzung so schwerwiegend sein, dass die Vertrauensgrundlage des Mietverhältnisses auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden könnte (sogenannte Zerrüttungskündigung). Zwar sind Straftaten grundsätzlich geeignet, ein Vertrauensverhältnis nachhaltig zu zerstören. Auch in solchen Fällen bedarf es jedoch stets einer sorgfältigen Einzelfallabwägung; ein Automatismus dahingehend, dass jede strafrechtlich relevante Handlung die Entbehrlichkeit der Abmahnung begründet, besteht nicht.

Bedeutung der Gesamtumstände des Mietverhältnisses

Bei der Beurteilung, ob eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses anzunehmen ist, sind insbesondere die Dauer und der bisherige Verlauf des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Ein langjährig beanstandungsfreies Mietverhältnis spricht regelmäßig gegen die Annahme, dass ein einmaliger, wenn auch gravierender Vorfall das Vertrauensverhältnis derart zerstört, dass eine Fortsetzung auch bei Abmahnung ausgeschlossen wäre. Zu berücksichtigen ist ferner, ob es sich bei dem beanstandeten Verhalten um eine einmalige Ausnahmesituation handelt, die sich aus besonderen, nachvollziehbaren Umständen erklären lässt, oder ob Anhaltspunkte für eine Wiederholungsgefahr bestehen.

Vorliegend betraf dies den Vorwurf, ein Mieter habe im Rahmen einer nächtlichen Ruhestörung durch Bauarbeiten in einer Nachbarwohnung gegenüber Handwerkern ein Messer mitgeführt und diese zum Abbruch der Arbeiten aufgefordert. Trotz der Schwere dieses Vorwurfs wurde eine Entbehrlichkeit der Abmahnung verneint, da das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt bereits seit mehr als zehn Jahren - unter Einbeziehung der Mietzeit beim Voreigentümer sogar seit mehr als zwanzig Jahren - ohne jegliche Beanstandungen bestand und es weder vor noch nach dem Vorfall zu weiteren Auffälligkeiten kam.

Auswirkungen einer Ausnahmesituation auf die Prognose künftigen Verhaltens

Für die Frage, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung oder nach vorheriger Abmahnung zumutbar ist, kommt es maßgeblich auf eine Prognose des künftigen Verhaltens des Mieters an. Befand sich der Mieter im Zeitpunkt der Pflichtverletzung in einer besonderen, situativ bedingten Ausnahmesituation, etwa infolge eines Schlafdefizits nach einer Nachtschicht und eines dadurch bedingten Erregungszustands, so lässt dies nicht ohne Weiteres den Schluss auf ein allgemein aggressives oder gefährliches Verhalten zu. Auch der weitere Geschehensverlauf, insbesondere eine fehlende Eskalation der Situation und das Ausbleiben körperlicher Übergriffe, ist im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen.

Zurechnung des Fehlverhaltens eines Mieters gegenüber Mitmietern

Bei einer aus mehreren Personen bestehenden Mieterpartei ist für jeden Mieter gesondert zu prüfen, ob in seiner Person ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt. Das Fehlverhalten eines Mieters kann einem Mitmieter nicht ohne Weiteres zugerechnet werden, wenn dieser an dem beanstandeten Vorfall nicht beteiligt war und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er das Verhalten gekannt, gebilligt oder unterstützt hat. Ein eigener Kündigungsgrund gegenüber dem nicht beteiligten Mitmieter kommt allenfalls dann in Betracht, wenn dieser es unterlässt, auf den anderen Mieter einzuwirken, damit künftiges vertragswidriges Verhalten unterbleibt; auch dies setzt jedoch regelmäßig eine vorherige ausdrückliche Aufforderung und Abmahnung voraus.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.