Fehlen einem langfristigen Mietvertrag die zur Bestimmung des Mietgegenstands erforderlichen Lagepläne als formgerecht einbezogene Anlage, ist das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht gewahrt, der Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar - vertragliche Schriftformheilungsklauseln und ausdrückliche Kündigungsausschlüsse ändern daran nichts, da sie dem Schutzzweck der zwingenden Norm widersprechen.
Gemäß § 550 S. 1 BGB gilt ein für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossener Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn er nicht der Schriftform genügt. Bei der Vorschrift handelt es sich um zwingendes Recht. Der Norm kommen dabei mehrere Schutzfunktionen zu: Sie soll nicht nur einen späteren Grundstückserwerber in die Lage versetzen, die Bedingungen eines kraft Gesetzes auf ihn übergegangenen Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde zu entnehmen. Darüber hinaus dient sie der Beweissicherung langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien und dem Schutz vor der unbedachten Eingehung dauerhafter Bindungen.
Zur Einhaltung der Schriftform müssen alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien in einer Urkunde hinreichend bestimmbar aufgenommen sein. Zum wesentlichen Vertragsinhalt zählt insbesondere der Mietgegenstand. Werden wesentliche Vereinbarungen in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke zweifelsfrei kenntlich machen. Hierfür ist keine körperliche Verbindung erforderlich - ausreichend ist eine gedankliche Verbindung, die allerdings in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss . Lagepläne bedürfen der Schriftform nur dann nicht, wenn die Mietsache durch den Vertragstext selbst bereits derart hinlänglich beschrieben ist, dass der Lageplan lediglich als Anschauungsobjekt oder Orientierungsbehelf dient. Ist hingegen der Rückgriff auf einen Lageplan zur Bestimmung des konkreten Mietgegenstands erforderlich - etwa weil Freiflächen in ihrer genauen Ausdehnung, ausgenommene Teilbereiche oder sonstige räumliche Besonderheiten nur aus dem Plan hervorgehen -, stellt der Lageplan eine für die Schriftform relevante Anlage dar.
Vorliegend enthielt der Vertragstext zur Beschreibung der Mietflächen lediglich allgemeine Angaben wie die Bezeichnung einzelner Bahnbogennummern sowie eine ungefähre Flächenangabe (ca. 16.500 m² Bahnbogenflächen, ca. 8.000 m² Freiflächen) verbunden mit einem Verweis auf Anlagen. Da aus den tatsächlich existierenden Lageplänen hervorging, dass der konkrete Zuschnitt der Freiflächen, Ausnahmen einzelner Teilbereiche (z.B. „DB-Technik“, „Durchgang“, „Zugang DB“) und sonstige räumliche Besonderheiten ohne Rückgriff auf die Pläne nicht bestimmbar waren, handelte es sich bei den Lageplänen um schriftformbedürftige Bestandteile des Vertrages. Da jedoch mit dem abschließenden Vertragsnachtrag unstreitig keine Lagepläne körperlich verbunden waren und auch keine hinreichende Bezugnahme auf bestimmt bezeichnete Lagepläne vorlag - die Verweise auf „Anlage 1A“ bis „1D“ sowie allgemein auf „Anlage 1 Lagepläne“ ermöglichten keine zweifelsfreie Identifikation der einzubeziehenden Dokumente -, war das Schriftformerfordernis nicht gewahrt.
Gemäß § 550 S. 1 BGB gilt ein für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossener Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn er nicht der Schriftform genügt. Bei der Vorschrift handelt es sich um zwingendes Recht. Der Norm kommen dabei mehrere Schutzfunktionen zu: Sie soll nicht nur einen späteren Grundstückserwerber in die Lage versetzen, die Bedingungen eines kraft Gesetzes auf ihn übergegangenen Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde zu entnehmen. Darüber hinaus dient sie der Beweissicherung langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien und dem Schutz vor der unbedachten Eingehung dauerhafter Bindungen.
Zur Einhaltung der Schriftform müssen alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien in einer Urkunde hinreichend bestimmbar aufgenommen sein. Zum wesentlichen Vertragsinhalt zählt insbesondere der Mietgegenstand. Werden wesentliche Vereinbarungen in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke zweifelsfrei kenntlich machen. Hierfür ist keine körperliche Verbindung erforderlich - ausreichend ist eine gedankliche Verbindung, die allerdings in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss . Lagepläne bedürfen der Schriftform nur dann nicht, wenn die Mietsache durch den Vertragstext selbst bereits derart hinlänglich beschrieben ist, dass der Lageplan lediglich als Anschauungsobjekt oder Orientierungsbehelf dient. Ist hingegen der Rückgriff auf einen Lageplan zur Bestimmung des konkreten Mietgegenstands erforderlich - etwa weil Freiflächen in ihrer genauen Ausdehnung, ausgenommene Teilbereiche oder sonstige räumliche Besonderheiten nur aus dem Plan hervorgehen -, stellt der Lageplan eine für die Schriftform relevante Anlage dar.
Vorliegend enthielt der Vertragstext zur Beschreibung der Mietflächen lediglich allgemeine Angaben wie die Bezeichnung einzelner Bahnbogennummern sowie eine ungefähre Flächenangabe (ca. 16.500 m² Bahnbogenflächen, ca. 8.000 m² Freiflächen) verbunden mit einem Verweis auf Anlagen. Da aus den tatsächlich existierenden Lageplänen hervorging, dass der konkrete Zuschnitt der Freiflächen, Ausnahmen einzelner Teilbereiche (z.B. „DB-Technik“, „Durchgang“, „Zugang DB“) und sonstige räumliche Besonderheiten ohne Rückgriff auf die Pläne nicht bestimmbar waren, handelte es sich bei den Lageplänen um schriftformbedürftige Bestandteile des Vertrages. Da jedoch mit dem abschließenden Vertragsnachtrag unstreitig keine Lagepläne körperlich verbunden waren und auch keine hinreichende Bezugnahme auf bestimmt bezeichnete Lagepläne vorlag - die Verweise auf „Anlage 1A“ bis „1D“ sowie allgemein auf „Anlage 1 Lagepläne“ ermöglichten keine zweifelsfreie Identifikation der einzubeziehenden Dokumente -, war das Schriftformerfordernis nicht gewahrt.
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LG Köln, 23.12.2021 - Az: 27 O 189/20
ECLI:DE:LGK:2021:1223.27O189.20.00
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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