Widersprüchliche Mietvertragsformulare und die Grenzen des Kündigungsverzichts

Wurde ein im Mietvertragsformular als Lückentext vorgesehener Kündigungsverzicht von den Parteien nicht ausgefüllt, wird diese Regelung mangels Einigung nicht Vertragsbestandteil - auch dann nicht, wenn in zwei Vertragsexemplaren unterschiedliche Felder angekreuzt oder eingetragen wurden. Weicht zudem die zweite, auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zeitlich um mehr als vier bis fünf Jahre vom Vertragsschluss ab, entfällt ein etwaiger rechtsmissbräuchlicher Charakter selbst dann, wenn der Eigenbedarf bereits bei Vertragsschluss im weitesten Sinne vorhersehbar war.

Keine Einigung bei nicht ausgefüllten Lückentexten

Vorformulierte Vertragsbestandteile werden nur dann Vertragsinhalt, wenn sie von den Parteien bewusst und gewollt einbezogen werden (§ 305 Abs. 2 BGB). Ist eine Klausel in einem Mietvertragsformular zwar als ausfüllbare Lücke gestaltet, wurde das entsprechende Feld jedoch nicht ausgefüllt, fehlt es an der für eine vertragliche Einigung erforderlichen übereinstimmenden Willenserklärung. Die Klausel wird in diesem Fall nicht Bestandteil des Vertrages. Vorliegend war ein Satz über einen wechselseitigen Kündigungsverzicht nebst Befristungsfeld in beiden Vertragsexemplaren nicht ausgefüllt geblieben - mit der Folge, dass eine Einschränkung des Kündigungsrechts nicht wirksam vereinbart wurde.

Auslegung bei unterschiedlich ausgefüllten Exemplaren

Verfügen Vermieter und Mieter über zwei Ausfertigungen desselben Formulars, in denen teilweise unterschiedliche vorgesehene Felder ausgefüllt wurden, ist nach den allgemeinen Auslegungsgrundsätzen zu ermitteln, ob sich ein übereinstimmend gewollter Erklärungsgehalt gleichwohl eindeutig feststellen lässt. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden (vgl. BGH, 25.01.2006 - Az: VIII ZR 3/05). Enthält das Formular unmittelbar im Anschluss an den nicht ausgefüllten Kündigungsverzichtssatz einen drucktechnisch hervorgehobenen Hinweis, dass ein einzutragender Zeitraum vier Jahre nicht überschreiten dürfe, spricht der objektive Inhalt gegen die Vereinbarung eines dieser Vorgabe zuwiderlaufenden unbefristeten Kündigungsverzichts. Es wäre fernliegend anzunehmen, die Parteien hätten in einem Satz etwas vereinbaren wollen, was im nächsten Satz für rechtlich unzulässig erklärt wird.

Auch wenn eines der Exemplare das Datum des Mietbeginns in einem Feld unter der Überschrift „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit wechselseitigem Kündigungsverzicht“ eingetragen aufweist, begründet dies für sich genommen keinen Kündigungsverzicht, wenn die tatsächlich ausgefüllten Sätze beider Exemplare bei objektiver Betrachtung inhaltlich übereinstimmen und lediglich den Beginn eines unbefristeten Mietverhältnisses dokumentieren. Die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB greift nach diesem Maßstab nicht ein, da diese Vorschrift allein für den Fall eines offenen Auslegungsergebnisses gilt, in dem sich kein eindeutiger Erklärungsgehalt ermitteln lässt (abweichend gelagert: LG Berlin, 06.12.2017 - Az: 65 S 175/17; BGH, 11.12.2013 - Az: VIII ZR 235/12).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.