Ein Vermieter ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Dazu genügt bereits ein Zahlungsverzug von mehr als einer Monatsmiete über einen Zeitraum von mindestens einem Monat. Dies umfasst nicht nur laufende Mietzahlungen, sondern auch Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen.
Nach § 556 Abs. 3 BGB wird eine Betriebskostenabrechnung erst mit Zugang beim Mieter fällig. Erhebt der Mieter nicht innerhalb eines Jahres nach Zugang Einwendungen, greift die Fiktionswirkung des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB. Die Abrechnung gilt dann als inhaltlich richtig und ist verbindlich, selbst wenn sie materiell fehlerhaft sein sollte. Diese Bindungswirkung erfasst auch Fälle, in denen die Parteien eine Pauschale vereinbart hatten, sofern der Mieter dies nicht innerhalb der Frist rügt (BGH, 12.01.2011 - Az: VIII ZR 148/10).
Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen verweigerter Belegeinsicht besteht nur innerhalb der Einwendungsfrist. Nach Ablauf der Frist entfällt dieses Recht, da die Abrechnung fingiert als ordnungsgemäß gilt.
Im Falle einer ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB ist zudem erforderlich, dass das Kündigungsschreiben die gesetzlichen Formvorschriften des § 568 BGB erfüllt und eine Begründung nach § 573 Abs. 3 BGB enthält. Eine fehlerhafte Bezugnahme auf die falsche Norm steht der Wirksamkeit nicht entgegen, wenn aus den Gesamtumständen eindeutig hervorgeht, dass eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden sollte.
Der Mieter kann sich gemäß § 574 BGB nur dann auf Härtegründe berufen, wenn er substantiiert darlegt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine besondere Härte darstellen würde und zugleich Bemühungen zur Ersatzraumbeschaffung unternommen hat. Unterbleibt eine solche Darlegung, greift das Widerspruchsrecht nicht.
Neben dem Räumungsanspruch schuldet der Mieter gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 556 Abs. 3 BGB die Zahlung der fälligen Nachforderungen. Durch die gesetzliche Fiktionswirkung wird eine etwaige materielle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung unbeachtlich, solange keine fristgerechten Einwendungen vorliegen. Damit kann der Vermieter sowohl die Zahlung als auch die Räumung des Mietobjekts erfolgreich durchsetzen.
Nach § 556 Abs. 3 BGB wird eine Betriebskostenabrechnung erst mit Zugang beim Mieter fällig. Erhebt der Mieter nicht innerhalb eines Jahres nach Zugang Einwendungen, greift die Fiktionswirkung des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB. Die Abrechnung gilt dann als inhaltlich richtig und ist verbindlich, selbst wenn sie materiell fehlerhaft sein sollte. Diese Bindungswirkung erfasst auch Fälle, in denen die Parteien eine Pauschale vereinbart hatten, sofern der Mieter dies nicht innerhalb der Frist rügt (BGH, 12.01.2011 - Az: VIII ZR 148/10).
Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen verweigerter Belegeinsicht besteht nur innerhalb der Einwendungsfrist. Nach Ablauf der Frist entfällt dieses Recht, da die Abrechnung fingiert als ordnungsgemäß gilt.
Im Falle einer ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB ist zudem erforderlich, dass das Kündigungsschreiben die gesetzlichen Formvorschriften des § 568 BGB erfüllt und eine Begründung nach § 573 Abs. 3 BGB enthält. Eine fehlerhafte Bezugnahme auf die falsche Norm steht der Wirksamkeit nicht entgegen, wenn aus den Gesamtumständen eindeutig hervorgeht, dass eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden sollte.
Der Mieter kann sich gemäß § 574 BGB nur dann auf Härtegründe berufen, wenn er substantiiert darlegt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine besondere Härte darstellen würde und zugleich Bemühungen zur Ersatzraumbeschaffung unternommen hat. Unterbleibt eine solche Darlegung, greift das Widerspruchsrecht nicht.
Neben dem Räumungsanspruch schuldet der Mieter gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 556 Abs. 3 BGB die Zahlung der fälligen Nachforderungen. Durch die gesetzliche Fiktionswirkung wird eine etwaige materielle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung unbeachtlich, solange keine fristgerechten Einwendungen vorliegen. Damit kann der Vermieter sowohl die Zahlung als auch die Räumung des Mietobjekts erfolgreich durchsetzen.
AG Mannheim, 18.07.2023 - Az: 5 C 3319/22
Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.
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