Die wiederholte und beharrliche Verweigerung des Wohnungszutritts gegenüber dem Vermieter stellt einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB dar.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung nicht zugemutet werden kann. Maßgeblich ist dabei nicht, ob bereits ein erheblicher Vermögens- oder Substanzschaden eingetreten ist. Nach gefestigter Rechtsprechung genügt es, dass der Mieter die Ausübung berechtigter Vermieterrechte nachhaltig verhindert (vgl. AG München, 28.07.2020 - Az: 473 C 6285/20; BGH, 15.04.2015 - Az: VIII ZR 231/13).
Voraussetzung der wirksamen Kündigung ist ein konkretes und berechtigtes Besichtigungs- oder Durchführungsinteresse des Vermieters. Ein solches besteht insbesondere dann, wenn bauliche Maßnahmen aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldet sind - wie etwa vorliegend der Austausch von Fenstern - oder wenn Anhaltspunkte für Feuchtigkeits- und Wasserschäden vorliegen, die eine Überprüfung und Instandsetzung erforderlich machen. Liegen entsprechende Indizien für Substanzschäden vor und besteht die Gefahr von Folgeschäden auch für weitere Wohneinheiten, überwiegt das Erhaltungsinteresse des Eigentümers das Bestandsinteresse des Mieters deutlich. Die Einschätzung des Mieters, es bestehe kein Sanierungsbedarf, ist hierbei unerheblich; die Bewertung obliegt dem Eigentümer und den von ihm beauftragten Fachleuten.
Eine vorherige Duldungsklage ist nicht in jedem Fall Voraussetzung für den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung wegen Zutrittsverweigerung. Sie ist nach obergerichtlicher Rechtsprechung nur dann erforderlich, wenn lediglich ein einmaliger oder bereits vergangener Zutrittswunsch in Frage steht. Bei beharrlichem und fortdauerndem Verweigerungsverhalten hingegen ist dem Vermieter die Erhebung einer Duldungsklage vor Ausspruch der Kündigung nicht zuzumuten. Das Gewicht der Verweigerungshaltung wird dabei umso größer, je länger sie andauert und je mehr erfolglose Abmahnungen vorangegangen sind. Eine einmalige, im Übrigen unvollständige Besichtigung lässt die vorangegangene jahrelange und fortdauernde Zutrittsverweigerung nicht entfallen, sofern wesentliche Arbeiten - wie etwa Trocknungsmaßnahmen - bei diesem Termin nicht durchgeführt werden konnten.
Nach § 314 Abs. 3 BGB kann der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Bei einer fortlaufenden Verweigerungshaltung des Mieters stellt die andauernde Weigerung jedoch einen sich ständig erneuernden Kündigungsgrund dar. Kündigt der Vermieter innerhalb angemessener Frist, nachdem er von der Verweigerung des Zutrittsrechts erstmals Kenntnis erhalten hat und nach erfolglosen Abmahnungen, schließt ein länger andauernder Zeitablauf oder eine vorübergehende Untätigkeit die Wirksamkeit der Kündigung nicht aus. Entscheidend ist, dass der Kündigungsgrund selbst - die fortgesetzte Verweigerung - bis zum Zeitpunkt der Kündigung andauert.
Im Zivilprozess gilt der Beibringungsgrundsatz. Das Gericht ist nicht von Amts wegen zur Beweisaufnahme verpflichtet, wenn der Vortrag einer Partei nicht hinreichend substantiiert ist. Die Frage, ob und in welchem Umfang technische Arbeiten in der Wohnung erforderlich sind, ist für den Tatbestand der fristlosen Kündigung wegen Zutrittsverweigerung nicht entscheidungserheblich, wenn der Kündigungsgrund bereits in der wiederholten Verweigerung als solcher liegt. Eine Beweisaufnahme zu den Details der geschuldeten Arbeiten ist daher nicht geboten, sofern das berechtigte Zutrittsinteresse dem Grunde nach feststeht.
§ 574 BGB, der dem Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unbilliger Härte gewährt, ist auf die außerordentliche fristlose Kündigung nicht anwendbar. Etwaige Härtegesichtspunkte können allenfalls im Rahmen der Interessenabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB Berücksichtigung finden, vermögen die Zumutbarkeitsschwelle jedoch nicht zugunsten des Mieters zu verschieben, wenn sie mangels hinreichender Substantiierung keine gesundheitsbedrohliche Verschlechterung infolge des Wohnungsverlustes selbst belegen. Selbst wenn die Sozialklausel des § 574 BGB grundsätzlich anwendbar wäre, ist der Mieter für das Vorliegen eines Härtegrundes darlegungs- und beweispflichtig.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung nicht zugemutet werden kann. Maßgeblich ist dabei nicht, ob bereits ein erheblicher Vermögens- oder Substanzschaden eingetreten ist. Nach gefestigter Rechtsprechung genügt es, dass der Mieter die Ausübung berechtigter Vermieterrechte nachhaltig verhindert (vgl. AG München, 28.07.2020 - Az: 473 C 6285/20; BGH, 15.04.2015 - Az: VIII ZR 231/13).
Voraussetzung der wirksamen Kündigung ist ein konkretes und berechtigtes Besichtigungs- oder Durchführungsinteresse des Vermieters. Ein solches besteht insbesondere dann, wenn bauliche Maßnahmen aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldet sind - wie etwa vorliegend der Austausch von Fenstern - oder wenn Anhaltspunkte für Feuchtigkeits- und Wasserschäden vorliegen, die eine Überprüfung und Instandsetzung erforderlich machen. Liegen entsprechende Indizien für Substanzschäden vor und besteht die Gefahr von Folgeschäden auch für weitere Wohneinheiten, überwiegt das Erhaltungsinteresse des Eigentümers das Bestandsinteresse des Mieters deutlich. Die Einschätzung des Mieters, es bestehe kein Sanierungsbedarf, ist hierbei unerheblich; die Bewertung obliegt dem Eigentümer und den von ihm beauftragten Fachleuten.
Eine vorherige Duldungsklage ist nicht in jedem Fall Voraussetzung für den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung wegen Zutrittsverweigerung. Sie ist nach obergerichtlicher Rechtsprechung nur dann erforderlich, wenn lediglich ein einmaliger oder bereits vergangener Zutrittswunsch in Frage steht. Bei beharrlichem und fortdauerndem Verweigerungsverhalten hingegen ist dem Vermieter die Erhebung einer Duldungsklage vor Ausspruch der Kündigung nicht zuzumuten. Das Gewicht der Verweigerungshaltung wird dabei umso größer, je länger sie andauert und je mehr erfolglose Abmahnungen vorangegangen sind. Eine einmalige, im Übrigen unvollständige Besichtigung lässt die vorangegangene jahrelange und fortdauernde Zutrittsverweigerung nicht entfallen, sofern wesentliche Arbeiten - wie etwa Trocknungsmaßnahmen - bei diesem Termin nicht durchgeführt werden konnten.
Nach § 314 Abs. 3 BGB kann der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Bei einer fortlaufenden Verweigerungshaltung des Mieters stellt die andauernde Weigerung jedoch einen sich ständig erneuernden Kündigungsgrund dar. Kündigt der Vermieter innerhalb angemessener Frist, nachdem er von der Verweigerung des Zutrittsrechts erstmals Kenntnis erhalten hat und nach erfolglosen Abmahnungen, schließt ein länger andauernder Zeitablauf oder eine vorübergehende Untätigkeit die Wirksamkeit der Kündigung nicht aus. Entscheidend ist, dass der Kündigungsgrund selbst - die fortgesetzte Verweigerung - bis zum Zeitpunkt der Kündigung andauert.
Im Zivilprozess gilt der Beibringungsgrundsatz. Das Gericht ist nicht von Amts wegen zur Beweisaufnahme verpflichtet, wenn der Vortrag einer Partei nicht hinreichend substantiiert ist. Die Frage, ob und in welchem Umfang technische Arbeiten in der Wohnung erforderlich sind, ist für den Tatbestand der fristlosen Kündigung wegen Zutrittsverweigerung nicht entscheidungserheblich, wenn der Kündigungsgrund bereits in der wiederholten Verweigerung als solcher liegt. Eine Beweisaufnahme zu den Details der geschuldeten Arbeiten ist daher nicht geboten, sofern das berechtigte Zutrittsinteresse dem Grunde nach feststeht.
§ 574 BGB, der dem Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unbilliger Härte gewährt, ist auf die außerordentliche fristlose Kündigung nicht anwendbar. Etwaige Härtegesichtspunkte können allenfalls im Rahmen der Interessenabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB Berücksichtigung finden, vermögen die Zumutbarkeitsschwelle jedoch nicht zugunsten des Mieters zu verschieben, wenn sie mangels hinreichender Substantiierung keine gesundheitsbedrohliche Verschlechterung infolge des Wohnungsverlustes selbst belegen. Selbst wenn die Sozialklausel des § 574 BGB grundsätzlich anwendbar wäre, ist der Mieter für das Vorliegen eines Härtegrundes darlegungs- und beweispflichtig.
LG München II, 24.02.2026 - Az: 12 S 1472/25
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