Enthält ein gewerblicher
Mietvertrag eine Klausel, die eine
außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs von einer vorangehenden schriftlichen
Abmahnung abhängig macht, wird dadurch
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirksam modifiziert - eine ohne vorherige Abmahnung ausgesprochene fristlose Kündigung ist unwirksam. Eine solche unwirksame Kündigungserklärung kann jedoch ihrerseits als die vertraglich erforderliche Abmahnung anzusehen sein, sodass eine nachfolgende außerordentliche Kündigung wirksam ist, wenn die Voraussetzungen des Zahlungsverzugs erneut vorliegen.
Abmahnpflicht bei vertraglicher Modifikation
Im Gewerbemietrecht steht dem Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zu, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Mietzahlung in Verzug ist oder über einen längeren Zeitraum
Rückstände in Höhe von zwei Monatsmieten aufgelaufen sind. Dieses gesetzliche Kündigungsrecht steht grundsätzlich ohne vorherige Abmahnung zu. Die Parteien eines Gewerbemietvertrags können diese gesetzliche Regelung jedoch durch vertragliche Vereinbarung modifizieren und ein Abmahnerfordernis als Voraussetzung wirksam einführen.
Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung insbesondere dann vorliegt, „wenn die Mieterin trotz vorangegangener schriftlicher Abmahnung der Vermieterin [...] mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei (2) Monate erreicht", ist diese nach dem objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) dahingehend auszulegen, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam nur nach vorheriger Abmahnung erklärt werden kann. Andernfalls liefe das vereinbarte Abmahnerfordernis leer. Sinn und Zweck einer solchen Regelung ist es, der Mieterin - insbesondere in Ansehung der wirtschaftlichen Existenzbedrohung durch eine fristlose Kündigung eines langjährigen Gewerbemietvertrags - die Konsequenzen eines anhaltenden Zahlungsrückstands vor Augen zu führen, bevor die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann. Durch eine solche Klausel wird § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB inhaltlich modifiziert.
Unwirksame Kündigung als vertraglich vereinbarte Abmahnung
Eine unter Verstoß gegen das vereinbarte Abmahnerfordernis ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung ist unwirksam. Sie kann jedoch zugleich als die vertraglich erforderliche Abmahnung anzusehen sein (vgl. BGH, 01.06.2011 - Az:
VIII ZR 91/10). Der Ausspruch einer - unwirksamen - fristlosen Kündigung führt dem Mieter in aller Deutlichkeit vor Augen, dass der Vermieter künftige Zahlungsrückstände nicht mehr dulden wird und mit einer erneuten fristlosen Kündigung zu rechnen ist. Damit genügt die unwirksame Kündigungserklärung dem Sinn und Zweck einer Abmahnung (vgl. OLG Hamm, 03.12.1991 - Az: 7 U 145/91). Eine nachfolgende außerordentliche fristlose Kündigung ist demnach wirksam, wenn zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs erneut ein Zahlungsrückstand in der vertraglich definierten Höhe besteht, die unwirksame Kündigung zeitlich in engem Zusammenhang steht und der Mieter in diesem Zeitraum fortlaufend seinen Zahlungspflichten nicht nachgekommen ist.
Die Klausel ist dabei nicht dahingehend auszulegen, dass sich die Abmahnung auf den jeweils konkret bestehenden Zahlungsrückstand beziehen muss. Eine solche Auslegung wäre interessenwidrig, da sie es dem Mieter ermöglichte, einen Rückstand von zwei Monatsmieten aufzubauen und nach Zugang der Abmahnung lediglich einen Teil der Rückstände nachzuzahlen, um eine außerordentliche Kündigung nach der einschlägigen Vertragsklausel fortlaufend zu verhindern.
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