Titelverwirkung bei Verzicht auf die Räumungsvollstreckung über einen Zeitraum von über 2 Jahren

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Wenn der Räumungsgläubiger zwar über 2 Jahre nicht vollstreckt, jedoch den Ex-Mieter/Schuldner darauf hinweist, dass trotzdem kein neues Mietverhältnis begründet werden soll, so fehlt es schon am Umstandsmoment für eine Titel-Verwirkung.

Das Zeitmoment für eine Verwirkung ist in der Regel erst nach Ablauf von 5 Jahren erfüllt.

Hierzu führte das Gericht aus:

Vergeblich beruft sich die Klägerin auch mit der Beschwerdebegründung darauf, dass trotz der rechtskräftigen Räumungsverurteilung und der wirksamen Beendigung des ursprünglichen Wohnungsmietvertrages konkludent ein neuer Mietvertrag begründet worden sei.

Hiervon kann nicht ausgegangen werden, da die Beklagte mit Schreiben vom 7. September 2010 ausdrücklich ihren entgegenstehenden Willen erklärt hat. Bereits vor diesem eindeutigen Hintergrund ist die Annahme der Neubegründung eines Mietverhältnisses abwegig.

Die eingeleitete Räumungsvollstreckung ist auch nicht rechtsmissbräuchlich. Insoweit hat die darlegungs- und beweispflichtige Klägerin keinen Verwirkungstatbestand gemäß § 242 BGB dargetan. Für die Annahme der Verwirkung ist sowohl ein Zeit- als auch ein Umstandsmoment erforderlich. Vergeblich beruft sich die Klägerin insoweit auf den Rechtsstandpunkt, grundsätzlich trete die Verwirkung bereits nach 2-jähriger geduldeter weiterer Nutzung der Wohnung durch den Mieter ein. Dies lässt sich indes nicht allgemein beurteilen, sondern nur nach den jeweils zu würdigendem Umständen des Einzelfalles.

Im Übrigen dürfte für die Annahme des Zeitmoments als unterste Grenze eher eine Dauer von 5 Jahren als Orientierung dienen.

Jedenfalls liegt aber auch das für eine Verwirkung erforderliche Umstandsmoment nicht vor. Auch in diesem Zusammenhang ist auf das vorstehend bereits erörterte Schreiben der Beklagten vom 7. September 2010 zu verweisen, in dem sie ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass die einstweilige Unterlassung der Räumungsvollstreckung und die dadurch ermöglichte weitere Gebrauchsüberlassung der Wohnung nicht bedeutet, dass damit ein neues Mietverhältnis begründet bzw. auf Rechte aus dem Räumungsurteil verzichtet werde.