Betriebsschließung im Lockdown als Mietmangel?

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Die Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts während des 1. Lockdowns im April 2020 stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

Es hat jedoch eine Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu erfolgen. Dabei ist die Miete um 50% des auf den Monat entfallenden prozentualen Umsatzrückgangs zzgl. staatlicher Ausgleichszahlungen und Zusatzumsätze aus online-Geschäften zu reduzieren.

Art. 240 § 7 EGBGB ist auch auf Situationen vor seinem Inkrafttreten anzuwenden.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Mietsache ist weder mangelhaft noch liegt ein Rechtsmangel vor.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

Öffentlich-rechtliche Nutzungs- und Betriebsverbote können nach der Rechtsprechung einen Sachmangel darstellen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit oder Lage der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden. Auf ein Verschulden des Vermieters am Mangel kommt es dabei ebenso wenig an, wie auf die Frage, ob der Vermieter den Mangel beseitigen kann. Deshalb ist die Miete auch dann gemindert, wenn der Mangel infolge einer Naturkatastrophe (z.B. Überschwemmung) eingetreten ist.

Voraussetzung hierfür ist aber nach bisheriger Rechtsprechung, dass sie ihre Ursache in der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts haben. Alle behördlichen Beschränkungen, die Gebrauchsbeeinträchtigung zur Folge haben, die ihre Ursprung im Risikobereich des Mieters haben, scheiden als Mangel aus. Die Rechtsprechung schränkt die Gewährleistungspflicht des Vermieters außerdem bei Umständen, die der Vermieter nicht beherrschen kann, regelmäßig stark ein.

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