Stellplatzmietvertrag und die Eigentumsübertragung - wer ist der Vermieter?

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Im vorliegenden Fall vermieteten der spätere Kläger und seine Frau als Grundstückseigentümer Stellplätze.

Der Kläger erhielt im Jahre 2014 den Miteigentumsanteil seiner Frau übertragen. Die Hausverwaltung erklärte am 4.8.2017 in seinem Namen eine fristlose Kündigung des Mietvertrags vom 3.8.2005 wegen Zahlungsverzuges.

Das Problem: Wenn ein mitvermietender Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil veräußert, verliert dieser durch die Übertragung des Miteigentumsanteil nicht seine Vermieterstellung.

Der Kläger konnte daher nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB, § 985 BGB die Räumung und Herausgabe der vermieteten Stellplätze beanspruchen. Der Mieter war aus dem Mietvertrag vom 3.8.2005 samt Nachträgen zum Besitz berechtigt. Die fristlose Kündigung vom 4.8.2017 hatte das Mietverhältnis nicht beendet, weil sie namens des Klägers erfolgt ist, der Kläger aber nicht alleiniger Vermieter war, sondern neben seiner Ehefrau, die als ursprüngliche Miteigentümerin des Grundstückes die Stellplätze gemeinsam mit dem Kläger an den Beklagten vermietet hatte.

Dass die Ehefrau ihren Miteigentumsanteil auf den Kläger übertragen hat, stellt keine Veräußerung „an einen Dritten” im Sinne von § 566 BGB, weil der Kläger schon vorher (Mit-) Vermieter war.

§ 566 BGB ist im vorliegenden Fall auch nicht analog anzuwenden. § 566 BGB soll dem Mieter sein vertragliches Recht zum Besitz gegenüber einem Erwerber sichern. Dessen bedarf es nicht, wenn der Erwerber eines Miteigentumsanteils - wie der Kläger - schon zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet war.