Mietkaution an den Makler gezahlt? - Vermieter bleibt in der Pflicht

Die Übergabe der Mietkaution an den Makler bei Beendigung des Mietverhältnisses stellt keine ordnungsgemäße Rückzahlung an den Mieter dar, wenn der Makler hierzu nicht ausdrücklich bevollmächtigt wurde. Der Vermieter trägt in diesem Fall das Risiko, dass der Makler das Geld nicht an den Mieter weiterleitet - sein Rückzahlungsanspruch bleibt bestehen.

Rückzahlung der Mietkaution als bereicherungsrechtlicher Anspruch

Der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses kann sich aus § 812 Abs. 1 BGB ergeben, sofern der Vermieter die Kaution ohne Rechtsgrund - also ohne dass ihr eine fortbestehende Sicherungsabrede zugrunde liegt - weiterhin einbehält. Voraussetzung ist, dass der geltend machende Mieter aktivlegitimiert ist. Dies kann sich auch aus einer wirksamen Abtretung der Ansprüche eines Mitmieters ergeben, wenn diese durch Vorlage einer entsprechenden Abtretungserklärung schlüssig dargelegt und nachgewiesen wird.

Wann liegt Erfüllung durch Zahlung an einen Dritten vor?

Eine Erfüllung des Rückzahlungsanspruchs nach § 362 BGB setzt voraus, dass die Zahlung an den tatsächlich berechtigten Gläubiger oder an einen hierzu wirksam Bevollmächtigten erfolgt. Zahlt der Vermieter die Kaution stattdessen an einen Makler aus, der zuvor bei Vertragsschluss lediglich als Übermittler der Kaution vom Mieter an den Vermieter fungiert hat, kommt es entscheidend darauf an, ob dem Makler hierfür eine gesonderte Geldempfangsvollmacht erteilt wurde. Fehlt es an einer solchen Bevollmächtigung, tritt keine schuldbefreiende Wirkung ein, selbst wenn der Makler das Geld tatsächlich entgegennimmt.

Abgrenzung zwischen Botenstellung und Vollmacht

Maßgeblich für die rechtliche Einordnung der Übergabe von Bargeld ist die Unterscheidung zwischen einer Vollmacht im Sinne einer rechtsgeschäftlichen Vertretungsbefugnis und einer bloßen Botenstellung. Die Übergabe eines Geldbetrages stellt einen Realakt dar, der keiner eigenen Willenserklärung und damit auch keiner Bevollmächtigung bedarf. Tritt der Makler bei der ursprünglichen Übergabe der Kaution vom Mieter an den Vermieter lediglich als Bote auf, der keine eigene Erklärung im fremden Namen abgibt, so folgt hieraus keine fortwirkende Geldempfangsvollmacht, die eine spätere Entgegennahme der Kautionsrückzahlung im Namen des Mieters rechtfertigen würde. Eine solche Vollmacht muss vielmehr eigenständig und ausdrücklich vorgetragen und nachgewiesen werden; die Darlegungs- und Beweislast hierfür trägt derjenige, der sich auf eine schuldbefreiende Zahlung an den Dritten beruft.

Risikoverteilung bei gescheiterter Weiterleitung

Zahlt der Vermieter die Kaution an eine Person, die lediglich als Bote und nicht als Bevollmächtigter des Mieters anzusehen ist, so nimmt er diese Person im Ergebnis als eigenen Boten in Anspruch. Das Risiko, dass der eingeschaltete Dritte den Betrag nicht an den eigentlich berechtigten Mieter weiterleitet, geht in diesem Fall zulasten des Vermieters, nicht zulasten des Mieters. Dass dem Vermieter unter Umständen keine Kontoverbindung des Mieters vorlag, ändert an dieser Risikoverteilung nichts.

Reichweite von Ausgleichsklauseln in Mietaufhebungsverträgen

Eine in einem Mietaufhebungsvertrag enthaltene Klausel, wonach keinerlei gegenseitige Ansprüche mehr geltend gemacht werden, ist im Wege der Auslegung nach ihrem objektiven Erklärungswert zu bestimmen. Bezieht sich eine solche Klausel nach dem Gesamtzusammenhang - etwa weil sie im selben Satz die Rückgabe der Schlüssel regelt - erkennbar nur auf Ansprüche im Zusammenhang mit der Rückgabe der Mietsache, erfasst sie den Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution nicht, sofern diese nicht ausdrücklich erwähnt wird. Ein Verzicht des Mieters auf die Rückzahlung der Kaution setzt eine entsprechende, hinreichend deutliche Erklärung voraus, an die strenge Anforderungen zu stellen sind. Ein pauschaler Klauseltext genügt diesen Anforderungen regelmäßig nicht.

Ergebnis im konkreten Fall

Vorliegend hatte der Vermieter die bei Vertragsschluss über die Maklerin an ihn übergebene Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses erneut an die Maklerin ausgezahlt, ohne dass diese hierzu bevollmächtigt war. Da die Maklerin den Betrag in der Folge nicht an den Mieter weiterleitete, blieb der Rückzahlungsanspruch des Mieters - gekürzt um unstreitige Gegenforderungen des Vermieters in Höhe von insgesamt 30,00 € wegen Aufrechnung nach § 389 BGB - im Übrigen bestehen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.