Mieterhöhungszuschlag, wenn Schönheitsreparaturen unwirksam abgewälzt wurden?

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Wird bei den im Mietspiegel befindlichen Werten davon ausgegangen, dass die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt worden sind, so enthalten die Mietspiegelwerte keine Anteile für Schönheitsreparaturen.

Wurde mietvertraglich die Abwälzung unwirksam vereinbart, so kann der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverfahren auf die Mietspiegelwerte einen entsprechenden Zuschlag addieren.

Hierzu führte das Gericht aus:

Zu Recht hat das Amtsgericht entschieden, dass die in § 14 b Nr. 2 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Formularmietvertrages enthaltene Klausel über laufende Schönheitsreparaturen gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB verstößt und damit unwirksam ist. Der BGH hat im Urteil vom 23.06.2004 (BGH, 23.06.2004 - Az: VIII ZR 361/03) entschieden, dass starre Fristenregelungen in Formularmietverträgen den Mieter unangemessen benachteiligen, da sie ihn auch mit Renovierungsverpflichtungen belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Dem Mieter würde damit eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt als sie der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB schulden würde. Eine solche Formulierung mit einer starren Fristenregelung enthält die Klausel in § 14 b Nr. 2 des Mietvertrages zwischen den Parteien, da der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des tatsächlichen Renovierungsbedarfs gilt, sondern den Mieter die Renovierungsverpflichtung stets nach Ablauf der Fristen und unabhängig vom wirklichen Renovierungsbedarf trifft.

Nicht gefolgt werden kann der Auffassung der Beklagten, dass eine Mieterhöhung hier schon deshalb ausscheide, weil nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete nur aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind, während eine bestimmte vertragliche Regelung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen durch die gesetzlichen Vergleichskriterien nicht erfasst werde.

Dies kann schon deshalb nicht zutreffen, weil die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden muss und der Sachverständige Dr. L. davon ausgeht, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen sind. Strukturelle Unterschiede zwischen der verlangten Miete und der Vergleichsmiete sind deshalb durch Zu- oder Abschläge auszugleichen.

Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB hat der Vermieter dem Mieter die gemietete Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dem Vermieter obliegt daher der Erhaltungsaufwand einschließlich der Schönheitsreparaturen.

Überwiegend werden in Mietverträgen die Schönheitsreparaturen jedoch auf den Mieter abgewälzt. In diesem Fall stellt die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eine Hauptpflicht des Mietvertrages dar, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter hat. Haben die Parteien davon abgesehen, dem Mieter die Schönheitsreparaturen vertraglich aufzubürden, sind diese gemäß § 535 BGB vom Vermieter vorzunehmen; dieser kann aber den für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Anteil in die Miete einkalkulieren.

Geht daher ein Mietspiegel von einer durch Mietvertrag vorgenommenen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus, enthält er keine Anteile für Schönheitsreparaturen. Verlangt in einem derartigen Fall der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der keine Werte für Schönheitsreparaturen enthält, Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist er berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag hinzuzurechnen. Das gleiche muss nach Auffassung des Senats gelten, wenn -wie hier - ein Mietwertgutachten davon ausgeht, dass die Schönheitsreparaturen entsprechend der vertraglichen Regelung auf den Mieter abgewälzt wurden.