Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist als vertraglich vereinbart

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen ab, ist für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgebend. Das gilt auch dann, wenn die tatsächliche Wohnung größer ist als im Vertrag angegeben - solange die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt.

Wohnflächenangabe im Mietvertrag als Beschaffenheitsvereinbarung?

Nach § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Für die Bestimmung der Vergleichsmiete ist unter anderem die Größe der Wohnung maßgeblich (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). In der Praxis stellt sich regelmäßig die Frage, welche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die im Mietvertrag angegebene Fläche von der tatsächlich vorhandenen abweicht. Vorliegend war im Mietvertrag eine Wohnfläche von 121,49 qm angegeben, während die tatsächliche Fläche 131,80 qm betrug. Der Vermieter stützte sein Mieterhöhungsverlangen auf die größere, tatsächliche Wohnfläche.

Die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag stellt nach ständiger Rechtsprechung im Allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschreibung dar, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung. Dies gilt nicht nur, wenn die Fläche ausdrücklich als „vereinbart“ bezeichnet wird, sondern auch dann, wenn der Mietvertrag im Zusammenhang mit der Aufzählung der vermieteten Räume schlicht die Angabe „Wohnfläche: ... qm“ enthält. Eine Ausnahme hiervon kommt nur in Betracht, wenn besondere Umstände erkennen lassen, dass die Flächenangabe nach dem Willen der Vertragsparteien gerade keine rechtliche Bindung entfalten sollte. Fehlen solche besonderen Umstände, ist von einer rechtsverbindlichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße auszugehen.

Welche Wohnfläche ist für die Mieterhöhung maßgebend, wenn die tatsächliche Fläche größer ist?

Liegt eine vertragliche Vereinbarung über die Wohnfläche vor, entfaltet diese nicht nur Bedeutung für die Frage eines Mangels der Mietsache, sondern auch für die Berechnung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Für den umgekehrten Fall, dass die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte unterschreitet, ist bereits entschieden, dass die geringere tatsächliche Größe nur dann maßgebend wird, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt; dies wurde mit den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage begründet. Entsprechendes gilt spiegelbildlich, wenn die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte Fläche übersteigt: Ein Abweichen von der vertraglichen Vereinbarung zugunsten der größeren, tatsächlichen Wohnungsgröße kommt nur dann in Betracht, wenn dem Vermieter ein Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht zugemutet werden kann. Eine solche Unzumutbarkeit ist regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 % beträgt.

Warum wird der Vermieter an die vertragliche Flächenangabe gebunden?

Die zuverlässige Ermittlung der Wohnfläche ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters, sodass dieser das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag zu tragen hat. Allerdings weist ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis gegenüber anderen Dauerschuldverhältnissen die Besonderheit auf, dass dem Vermieter nach Aufdeckung eines Kalkulationsirrtums keine ordentliche Kündigung offensteht; er bleibt grundsätzlich an den Vertrag gebunden. Diese Besonderheit rechtfertigt es, den Vermieter bei einer erheblichen Flächenabweichung von mehr als 10 % nicht dauerhaft an der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festzuhalten, sondern ihm zu ermöglichen, bei einer Mieterhöhung die tatsächliche, größere Wohnungsgröße zugrunde zu legen. Solange diese Erheblichkeitsgrenze jedoch nicht überschritten ist, verbleibt es bei der vertraglich vereinbarten Wohnfläche als Berechnungsgrundlage.

Wie wirkt sich dies auf den zu entscheidenden Mieterhöhungsanspruch aus?

Vorliegend betrug die Flächenabweichung weniger als 10 %, sodass dem Mieterhöhungsverlangen die vertraglich vereinbarte und nicht die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen war. Auf dieser Grundlage überstieg die vom Vermieter verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete, sodass kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB bestand. An diesem Ergebnis ändert auch der Umstand nichts, dass einem vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen bereits die tatsächliche, größere Wohnfläche zugrunde gelegt worden war und der Mieter dieser Erhöhung rechtskräftig zugestimmt hatte.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.